יזמים רבים טענו בשנים האחרונות כי התביעות בגין ליקויי בנייה הפכו לתופעה שמלווה כמעט כל פרויקט חדש. עו"ד גל מזרחי, שמתמחה בתחום הנדל"ן על כל היבטיו, טוען שאכן המגמה הזו קיימת, והיא לא הולכת להיעלם.
"אין בניין שהוא מושלם", אומר עו"ד מזרחי, "לכן אני ממליץ ללקוחות שלי, עם קבלת הנכס, לבצע בדק בית מקצועי, של מהנדס, על מנת לאתר את הליקויים בדירה. כמובן שיש תקופת בדק, אחרי שנה, בה הקבלן חייב לתקן ליקויים שהתגלו, אבל מומלץ שעד לתאריך הזה תהיה בידי הלקוח חוות דעת עצמאית של מומחה.
"יש ליקויים שמתגלים בהמשך, ויש נושאים שהאחריות לגביהם היא לכמה שנים. יש קבלנים שמנסים להידבר עם הלקוחות, לתקן ולהגיע לפשרות, אבל יש כאלה שאומרים מראש, 'תתבע אותי'. וזה מה שקורה. אגב, בחלק מהמקרים אני בהחלט מייעץ ללקוחות שלי לא להתפשר, ללכת למשפט ולזכות בפיצוי הוגן".
עו"ד מזרחי, תושב קרית ביאליק, נשוי ואב לילד ועוד אחד בדרך, חלם, מאז שהוא זוכר את עצמו, לעסוק בתחום הנדל"ן. הנושא משך אותו, אבל לא היה לו ברור מאיזה צד הוא ייכנס לתחום. מיד אחרי השירות צבאי למד משפטים, והמשרד שפתח התמחה מהיום הראשון בנושאי נדל"ן ומקרקעין, על כל ההיבטים: ליקויי בנייה, תכנון, היטלים, היתרים, בנייה וכו'. גם תחום היזמות קורץ לו.
שוק הנדל"ן שינה את פניו בעקבות משבר הקורונה. למרות מספרם הגדול של הישראלים שאיבדו פרנסתם, יש עלייה מתמדת במספר העסקאות, קבלנים מספרים על התנפלות על אתרי הבנייה, וגם שוק הדירות יד שנייה התעורר לגמרי. לעו"ד מזרחי יש הסבר לתופעה הזו, שעל פניה נשמעת לא הגיונית: "אנחנו יודעים לזהות הזדמנויות, ובהחלט יש כאן הזדמנות: מחירי הדירות ירדו בעת המשבר, ומלאי הדירות קטן, כי לא החלו פרויקטים חדשים. כל זה מבטיח עליית מחירים בהמשך, לכן הלקוחות שלי מחפשים לסגור עסקאות היום.
עו"ד מזרחי: "לקוחות חייבים להבין שזיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר. במקרה הזה, לאחר מו"מ, המוכר הסכים קצת להתפשר, אבל עדיין הרוכש שילם עשרות אלפי שקלים פיצוי, סתם. למה לחתום על זיכרון דברים לפני שיודעים אם מקבלים משכנתא?"
"ויש עוד תופעה, שנעלמה בשנים האחרונות וחזרה כעת: המשקיעים חוזרים לשוק. גם בשל הירידה במחיר וגם בשל ביטול מס שבח על דירות להשקעה, יש פעם נוספת ביקוש רב לדירות קטנות, להשקעה. אני מזהה שחלק גדול מהעסקאות שסגרנו בתקופה האחרונה היו של משקיעים".
"לבצע בדק בית"
מגיע אליך לקוח שרוצה לסגור עסקה. מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה?
"יש הבדל אם מדובר בקניית דירה או מכירת דירה. במקרה של קניית נכס, אני תמיד מציע ללקוח שלי לבדוק היטב את האפשרויות הכלכליות, האם הוא יכול לעמוד במחיר. לבדוק אם הוא יקבל משכנתא, כי המצב הכלכלי השתנה. רבים איבדו פרנסה, רבים הוצאו לחל"ת. רק אם אתה בטוח במאה אחוז שאתה עומד במחיר, עוברים הלאה. אחר כך צריכים לבדוק את הנכס, אם הוא נקי מחובות, צווים למיניהם. צריך גם לבצע בדק בית בנכס".
פעם היה מקובל שהמוכר מביא את עורך הדין שלו, והרוכש מסתפק בכך.
"היום מקובל שגם הקונה נעזר בעורך דין. נכון, בעסקאות עם קבלן, עורך הדין שלו מטפל בחוזה ודואג להעברת הזכויות. אבל צריך לזכור שהוא מייצג את הקבלן, לכן חשוב גם במקרים כאלו לקחת עורך דין שיבדוק את החוזה, שלא פעם הוא חד צדדי לגמרי לטובת הקבלן. בעסקאות יד שנייה, כל צד מביא עורך דין, ויחד מנסחים את החוזה".
מה אתה מציע למוכר דירה?
"להיות גלוי, לא להסתיר ליקויים מהותיים בנכס, כי אחר כך הוא יהיה חשוף לתביעות. חשוב לבדוק את נושא המשכנתא שעל הנכס, האם כדאי להעביר אותה לנכס החדש, אם הוא אכן רוכש כזה, האם כדאי לסלק".
חלק גדול מהתיקים של עו"ד מזרחי הן תביעות בגין ליקויי בנייה. באחת התביעות, גילה לקוח שקנה דירה מהקבלן, נזילות משמעותיות זמן קצר לאחר קבלת הדירה. תחילה הנזילות היו באמבטיה, במהרה עברו לסלון, עד שכל הבית התמלא ברטיבות, ברמות גבוהות. הקבלן תיקן חלקית את הליקויים, ובדיקת מומחה גילה ליקויים חמורים בדירה החדשה, ובעקבות תביעה שהוגשה, פוצה הלקוח ב-100 אלף שקל.
יש רטיבות בקיר
הרטיבות היא סיבה לחלק לא מבוטל מבין התביעות, אבל במקרה נוסף בו טיפל עו"ד מזרחי, הרטיבות גרמה לסכנת חיים של ממש. לדבריו, בדק בית שבוצע בדירה חדשה, גילה רטיבות בתוך ארון החשמל. "אני לא מדבר על רטיבות מהקיר שנכנסת לארון החשמל, אני מדבר על זרם של מים בתוך צנרת החשמל, שמגיע עד לארון", אומר עו"ד מזרחי. "כל חוטי החשמל היו רטובים, היתה סכנה ממשית להישאר בתוך אותה דירה. הבעיה טופלה, אבל זה רק מראה שליקויים יכולים לסכן חיי אדם".
בתביעה אחרת, לקוח שנכנס לדירה חדשה מצא עצמו ערב אחד בחושך. הפקק קפץ, חשב שזה משהו שולי. בדיקת מומחה העלתה כי מדובר בעבודות חשמל לקויות בכל הדירה, ובעקבות פשרה שהושגה בתיק, פיצה הקבלן את הלקוח בעשרת אלפים שקל.
בשנים האחרונות מקובל לחתום על זיכרון דברים לפני חתימה על החוזה. עו"ד מזרחי טיפל לאחרונה במקרה כזה שבו אדם חתם על זיכרון דברים לרכישת דירה, ובו פיצוי בסך 50 אלף שקל שישלם מי שיפר את אותו זיכרון דברים. הרוכש פנה לקבל משכנתא, ואז התברר כי הבנק מערים קשיים, והוא לא הצליח לקבל משכנתא. בלית ברירה, הוא נאלץ לבטל את החוזה, ואז דרש ממנו המוכר לשלם את מלוא סכום הפיצוי.
עו"ד מזרחי: "לקוחות חייבים להבין שזיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר. במקרה הזה, לאחר מו"מ, המוכר הסכים קצת להתפשר, אבל עדיין הרוכש שילם עשרות אלפי שקלים פיצוי, סתם. למה לחתום על זיכרון דברים לפני שיודעים אם מקבלים משכנתא? לפני חתימה על זיכרון דברים, חייבים להתייעץ עם עורך דין, כי אחרת מתעוררות בעיות כאלו. וזו בהחלט עצה טובה לכל מי שעושה עסקת נדל"ן: להתייעץ עם עורך דין, כי לפעמים, אם לא עושים את זה, משלמים מחיר כבד".
לעידכונים: נדלן קריות
