מגפת הקורונה שינתה לחלוטין את אורח חיינו, ואחרי יותר מחצי שנה, כבר רואים את השפעותיה בכל תחום ותחום. בענף הנדל"ן השינויים איטיים יותר, אבל כבר אפשר לראות את ניצני השינויים הצפויים, כאשר דבר אחד בטוח: מה שהיה הוא לא מה שיהיה, והשינויים הצפויים מבניים ונוגעים כמעט בכל תחום של הענף, החל מגודל הדירה והמרפסת, דרך מיקום הדירה ועד לאפיקי ההשקעה בנדל"ן והמעבר מרכישת נדל"ן לעסקים לנדל"ן למגורים.
למרות שהשוק נמצא במשבר עמוק, בחברות הבנייה דווקא מדווחים על עסקים טובים - עלייה בהתעניינות קונים פוטנציאליים וגם עלייה במכירות. להערכת גורמים בכירים בענף, יש מספר סיבות לעלייה בביקוש: משפרי דיור רבים שהקורונה האיצה אצלם את ההחלטה לעבור לדירות מרווחות יותר, זוגות צעירים שהבינו שתוכנית 'מחיר למשתכן' דועכת והחליטו "לרדת מהגדר", ומשקיעים שהוציאו כספים משוק ההון ורכשו דירות למגורים בישראל במקום להשקיע במשרדים או במסחר. לכל אלה מצטרפים השינויים במרקם האנושי שהגיעו בעקבות הצורך בריחוק חברתי, ויצרו ביקושים גדולים לדירות עם מרפסת או בתים עם גינה. אלה הפכו ממצרך מותרות למצרך חיוני בייחוד לאחר תקופת הסגר הראשון, בה נגזר עלינו להסתגר בבתים במשך שבועות ארוכים.
טרנד "שירת המרפסות" שהתחיל באיטליה הגיע במהרה גם לישראל, גרם לכולנו להתאחד במפגשים המוניים איש איש במרפסתו. לכן אין זה מפתיע שגם בשוק הנדל"ן למגורים החלו היזמים לפגוש ברוכשים שמעוניינים, כיום יותר מתמיד, בדירה עם מרפסת או בבית עם גינה.
לדברי רונן זזון, מנהל המכירות בפרויקט גרדנס של קבוצת "יובל אלון": "בחודשים האחרונים אנחנו חווים עלייה משמעותית בפניות למשרד המכירות של החברה. השקנו רק לאחרונה את הפרויקט הנוכחי שלנו בשכונת גבעת הרקפות בקרית ביאליק, המציע לראשונה באזור הקריות דירות גדולות בשילוב מרפסת עם גינה תלויה, ותוך שבועיים נמכרו כ-30 דירות בגדלים שונים".
מרפסות ענק
אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק של חברת גיא ודורון לוי, אומר כי ניתן לזהות את השפעות הקורונה על המכירות בשכונת אפקה. "הקורונה אכן הביאה לעלייה בקרנן של מרפסות ואזורים חיצוניים בבית, והפכה את המרחב הפנימי והמטראז' לחשובים יותר. מרפסת תמיד היתה חשובה לרוכשים, בעיקר כאשר היא פונה לנוף ירוק. אין כיום בנייה חדשה שלא כוללת מרפסות, גם לא במרכזי ערים סואנות, וזהו מוצר הכרחי. אנו מזהים עלייה בנכונות הרוכשים להשקיע בדירה גדולה יותר על מנת לקבל מרפסת רחבת ידיים, והתעניינות הולכת וגדלה בדירות מיני פנטהאוז שכוללות מרפסות ענק המשתרעות על פני 30-70 מ"ר. בחצי שנה האחרונה הציבור שהה בסגר במשך חודשיים, ויש רבים שגם כיום נשארו לעבוד מהבית. הסטודנטים לומדים מהבית, תלמידי התיכון והחטיבה עתידים להעביר את רוב זמנם בשנה הקרובה בבית, וזה הופך את המרחב הביתי – הן הפנימי והן החיצוני – לנחוצים יותר מאי פעם".
לדברי שרה אילין, מנהלת השיווק של חברת שרביב, המקימה את פרויקט גבעת אלונים בקרית אתא ואת פרויקט URBAN TOWER בקרית מוצקין: "המצב בתקופת הקורונה חידד לאנשים את החשיבות של המרחב הדירתי והחיצוני. גם בימים שבשגרה, לגודל המרפסות היתה חשיבות גדולה, אך בתקופה האחרונה אנו רואים שהרוכשים מייחסים חשיבות הרבה יותר גבוהה למרפסות ולגינה. יש הרבה יותר שאלות לגבי שטח המרפסת, לגבי כיווני אוויר וכיוצא בזה, וכן יש ביקוש גבוה יותר לצמודי קרקע. בחודשים האחרונים ראינו אנשים שלא חשבו לשפר דיור לפני הקורונה, והמציאות בתקופה האחרונה הדגישה בפניהם שחסר להם מקום בבית, ולכן החליטו על הצעד ושידרגו לצמוד קרקע. לדעתי תהיה לזה השפעה תכנונית לטווח ארוך, ונראה דירות עם מרפסות גדולות יותר ממה שיש היום. מבחינת המרחב הפנימי בדירה, העבודה מהבית חידדה את הצורך בחדר נוסף שישמש כחדר עבודה, או תכנון החלל באופן שיאפשר יצירה של פינת עבודה שתהיה מנותקת מעט מההתרחשות הכללית בדירה".
אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים: "כבר היום ניתן לראות מגמות שישנו את סביבת המגורים והעבודה שלנו. בהיבט המגורים נראה יותר תכנון של פינות עבודה על חשבון חדרים אחרים. למשל, בהרבה דירות יש חדר מתבגר שנמצא בכניסה לדירה, וייתכן שהוא יהפוך למעין משרד קטן בתוך הבית. גם מחסנים צמודים לדירה או אפילו בחניה, בשטח של 10 מ"ר, יכולים לשמש כאזור לעבודה. בנוסף, יש במגדלי מגורים שטחים ציבוריים כמו מועדון דיירים או חדר כושר שניתן להסב אותן לחללי עבודה משותפים – מעין WEWORK ביתי. זה יכול להיות פתרון פרודוקטיבי למי שצריך לעבוד מהבית ויש לו ילדים קטנים שאין להם מסגרות חינוכיות. מצד שני, ייתכן שנראה גם מגמה של עירוב שימושים הפוך: יש חברות הייטק שלא יכולות להרשות לעצמן עבודה מרחוק, דוגמת סטארטאפים, שנדרשת נוכחות פיזית ועבודה עם מיכשור מיוחד שנמצא במשרד. במצב כזה אנחנו מדברים על פתרון שדווקא במקום העבודה יהיו חללי מגורים. זה יאפשר לעובדים שהימצאותם במקום העבודה חיונית לעבור לגור במשרד בתקופת הבידוד. כשאנחנו מדברים על גל שני של מגפה – זה מהלך שיהיה חיוני במקרים רבים".
עירוב שימושים
מגמה נוספת שצפויה להתחזק בענף הנדל"ן בעקבות הקורונה היא מגמת עירוב השימושים. פרויקטים שייבנו מראש עם פארקים צמודים לבתי המגורים, מרכזים מסחריים ומוסדות ציבוריים המאפשרים התניידות פשוטה וקלה ומקלים משמעותית בשמירה על ההנחיות ובהפחתת הנדידה של אנשים בין אזורי מגורים לאיזורי מסחר ושירותים.
בתחום ההשקעות בנדל"ן צופים גורמים רבים ירידה בביקוש למשרדים וחנויות כתוצאה מהמשבר. רבים עובדים כיום מהבית, דבר שמפנה שטחי מסחרי רבים ומוריד את הערך שלהם. בעתיד, לאור הירידה בביקושים לנדל"ן מסחרי ומשרדי, יחזרו משקיעים לשוק הדירות להשכרה, וירכשו נכסים שיניבו שכר דירה קבוע. אולי פחות הכנסה, אבל הרבה יותר יציב, לאור המגמות הקיימות בשוק.
בוועדה המקומית קריות, אשר אמונה על ההיתרים לבניית תוספת מרפסות בבניינים ישנים, צופים כי בעתיד הקרוב יגדל מספרן של הבקשות לתוספת של מרפסת.
אלכס קופר, מהנדס הוועדה: "אם בשנים עברו המרפסת נחשבה לבונוס, כיום, בעקבות הקורונה, היא הפכה למצרך חיוני עבור רבים. מדובר בתהליך שדורש תכנון קפדני, וחשוב שייעשה באישור כל גורמי המקצוע".
לסיום, אולי בשורה לתושבי הפריפריה, כולל בקריות, עם מגמה שהולכת ומתרחבת: ככל שעולה מספרם של העובדים מהבית, כך קטן הצורך להתגורר ליד מקומות העבודה, שחלקם הגדול מרוכזים באזור המרכז. עובד הייטק בהרצליה, למשל, שהיום נאלץ לשלם אלפי שקלים בחודש שכר דירה באזור המרכז, יוכל לעבוד מהבית בחיפה, בקריות ואפילו בנהריה ובמעלות. המגמה הזו, שתתחזק ככל שתופעת העבודה מהבית תגדל, עשויה בסופו של דבר גם להגדיל ביקושים וגם להעלות את ערך הנכסים בפריפריה, תוך סגירת פערים מול המרכז. ואולי זו תהיה, בסופו של דבר, ההשפעה המרכזית של משבר הקורונה על שוק הנדל"ן.
