מלחמת "חרבות ברזל" שינתה את פניה של המדינה, בכל תחום אפשרי, כולל את שוק הנדל"ן. יזמים רבים מתקשים לסיים פרויקטים בשל העדר עובדים, דירות לא יימסרו בזמן, דירות חדשות לא ייבנו ובסופו של דבר ייווצר מחסור ששוב יזניק את המחירים כלפי מעלה.
השאלה הגדולה היא מה יהיו המגמות של שוק הנדל"ן בסיום הקרבות ועד כמה אנחנו יכולים להיות אופטימיים לקראת העתיד. שמאי המקרקעין קובי צפניה, חבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל בעל ותק של יותר מ–20 שנה, המספק שירותי שמאות וחוות דעת למגוון רחב של לקוחות ובכלל זה משמש כשמאי מומחה מטעם בתי משפט, בעל תואר שני במנהל עסקים (MBA) עם התמחות בניהול נדל"ן - מאוניברסיטת חיפה, ניתח עבור מוסף הנדל"ן את המגמות הצפויות להערכתו בשוק, בתקופה שלאחר סיום המלחמה.
"ככל שהמדינה נמצאת בתוך סכסוך מתמשך שסופו לא ברור, הופך חיוני לנתח את ההשלכות הפוטנציאליות על מגזרים שונים, כולל שוק הנדל"ן. מהם סיכויי שוק הדיור לאחר הפסקת הלחימה, תוך שכלול מספר פרמטרים, כולל הורדה נוספת בריבית", ציין צפניה.
נושא הריבית
במהלך השנה האחרונה, לדברי צפניה, חווה שוק הנדל"ן תקופה של קיפאון עקב אי הוודאות השוררת: "הקונים והמוכרים היו זהירים, מה שגרם לירידה בעסקאות הדיור ולהאטה בעליית המחירים. עם זאת, ככל שסוף הלחימה מתקרב, הכרחי להעביר את המיקוד שלנו לעבר "ההחייאה הפוטנציאלית" של השוק והגורמים שעשויים להשפיע עליו".
"היבט משמעותי אחד שצפוי להשפיע על התאוששות שוק הדיור הוא הפחתה נוספת בריבית. לאחר שכבר התרחשה ירידה של 0.25% בריבית (בינואר האחרון ירדה הריבית הבסיסית במשק ל – 4.5%), סביר לצפות ירידה נוספת של 0.25%. מהלך זה עשוי לעורר ביקוש לדיור ולהשפיע לטובה הן על הקונים והן על המוכרים. הפחתה בריבית תורמת "להגברת הנגישות", שכן היא מורידה את עלות ההלוואה עבור קונים פוטנציאליים.
זה, בתורו, מרחיב את מאגר רוכשי הדירות הפוטנציאליים, כולל רוכשים ראשונים שאולי בעבר מצאו את השוק מאתגר מכדי להיכנס. ככל שהמחיר משתפר, הביקוש לדיור צפוי לעלות בהדרגה, מה שיוביל לגידול פוטנציאלי בעסקאות דיור. יתרה מכך, שיעורי ריבית נמוכים יותר יכולים להפוך את השקעות הנדל"ן לאטרקטיביות יותר, ולפתות משקיעים להיכנס לשוק. זרם השקעות זה יכול לעורר עוד יותר את מגזר הדיור, שכן משקיעים מבקשים לנצל את העלייה הפוטנציאלית של ערכי הנכסים לאורך זמן".
תחיית השוק
צפניה ציין עוד כי ההתפתחויות בשוק יושפעו גם מהמיקום של הפרויקטים: "חשוב לציין שההשפעה של התאוששות לאחר המלחמה על שוק הדיור עשויה להשתנות בין אזורים שונים. אזורים המושפעים ישירות (צפון ודרום הארץ) עשויים לדרוש מאמצי בנייה והתאמה מחדש משמעותיים, מה שעלול לגרום לביקוש מוגבר לחומרי בנייה, כוח עבודה ודיור זמני. לעומת זאת, אזורים שלא הושפעו יחסית מהלחימה עשויים לחוות התאוששות מהירה יותר בשוק הנדל"ן שלהם".
גם לממשלה, לדברי צפניה, יש תפקיד משמעותי בהתנהלות העתידית של השוק: "כדי להקל על תחיית שוק הדיור לאחר המלחמה, הממשלה יכולה למלא תפקיד מכריע על ידי יישום יוזמות ומדיניות תומכת. צעדים אלו מטרתם לעודד קונים ומוכרים כאחד, להגביר את אמון הצרכנים ולעורר צמיחה כלכלית מחודשת".
צפניה מונה חמישה תחומים בהם הממשלה יכולה להשפיע משמעותית על השוק: תמריצים לרוכשי דירות: הממשלה יכולה להציג תמריצים כגון הקלות מס, מענקים או סובסידיות לרוכשי דירות. פיתוח תשתיות: הממשלה יכולה "לתעדף" פיתוח תשתיות באזורי הלחימה, ועל ידי כך יכולה למשוך קונים פוטנציאליים ולהגדיל את הערך של נכסי נדל"ן שם. תכניות שיקום: הממשלה יכולה ליישם תכניות שיקום המתמקדות הן בשיקום אזורים שניזוקו והן למתן סיוע כספי או הלוואות בריבית נמוכה למחוסרי דיור וליזמים. באמצעות שיקום ובנייה מחדש, תוך הרחבה ושיפור התכנון הקיים, שוק הדיור יכול להחזיר לעצמו את התנופה ולתרום לתהליך ההבראה הכולל.
ממ"ד לכל אחד
רפורמות רגולטוריות: הממשלה יכולה לבדוק ולשנות תקנות הקשורות לשוק הנדל"ן כדי לייעל תהליכים, לצמצם מכשולים בירוקרטיים ולעודד השקעות.
פישוט ההליכים לקבלת היתרים (כדוגמת התקנה של 'הליך מזורז' להוצאת היתר להוספת ממ”ד - בתקופה שבין 25/10/24 – 26/10/23 ניתן לקבל אישור לבניית ממ"ד בבתים צמודי קרקע ובמבנים של עד שתי קומות במסלול מהיר - ללא צורך בקבלת היתר בנייה. הממ"ד שבונים צריך להיות בשטח של 9 מ"ר לפחות (לא כולל קירות) ובנפח של 22.5 מ"ק לפחות, יכול להקל על עסקאות נכס מהירות יותר ולעודד משקיעים מקומיים וזרים כאחד.
קראו עוד:
תמיכה פיננסית ליזמים: הממשלה יכולה להעניק תמיכה ותמריצים כספיים ליזמים, לעודד אותם לחדש פרויקטים של בנייה (תמ"א 38/פינוי בינוי) ולתרום להחייאת שוק הדיור. אמצעי תמיכה אלה יכולים לכלול גישה לאשראי 'בר השגה', תמריצי מס ותהליכי אישור מזורזים.
לסיכום ציין שמאי המקרקעין: "בעוד ששוק הנדל"ן חווה קיפאון הן במהלך המלחמה הנוכחית והן בשנה שקדמה לה, קיימת אופטימיות להתעוררות השוק. הירידה הצפויה בריבית (ע"פ התחזית של בנק ישראל), יחד עם יוזמות ומדיניות ממשלתית תומכת, עשויות לעורר (שוב) את הביקוש לדיור ולהמריץ את השוק. יוזמות מקומיות הן מבורכות, אך שום דבר לא יקרה ללא התערבות ממשלתית".
פורסם לראשונה: 09:09, 08.05.24
