תמונת המצב של שוק הנדל"ן בקריות, עם המבט קדימה לשנים הבאות, היא די ברורה כאשר יש הבדל תהומי בין רשויות שיש להם עתודות קרקע וכאלו שאין להן. בקטגוריה הראשונה אפשר למנות את קרית ביאליק וקרית אתא ובקטגוריה השנייה את קרית ים וקרית מוצקין, ערים שסיימו למעשה את כל עתודות הקרקע שלהן ומעתה והלאה יוכלו לבנות כמויות משמעותיות של דירות רק בפרויקטים של התחדשות עירונית.
אולי יעניין אתכם:
המצב משתקף היטב בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי התחלות הבנייה: בעוד שבקרית ביאליק ישנה קפיצה עצומה בהתחלות הבנייה ובקרית אתא קפיצה משמעותית, בקרית מוצקין ובקרית ים סטגנציה ואפילו נסיגה לאחור.
הנתונים
אז כמה דירות נבנות השנה בקריות?
קרית ביאליק: במהלך התקופה בין חודש יולי 2023 לחודש יוני 2024 החלה בעיר בניית 1,777 יחידות דיור לעומת 475 יחידות בתקופה מגבילה שנה לפני כן, עלייה של 274.1%, אחת הערים שרשמה את אחת העליות המשמעותיות ביותר בארץ באותה תקופה. שנה לפני כן נרשמו בעיר אפילו פחות מזה יחידות דיור, רק 313.
קרית אתא: בתקופה שבין חודש יולי 2023 לחודש יוני 2024 החלה בעיר בניית 743 יחידות דיור לעומת 504 בתקופה מקבילה שנה לפני כן, עלייה של 47.4%. גם בקרית אתא נרשמה כמות התחלות בנייה בין השנים 2022-2023, אז החלה בניית 332 יחידות דיור בלבד.
קרית ים וקרית מוצקין, בשל העובדה שבערים אלו כמות התחלות הבנייה הייתה נמוכה מאוד, הן לא נכללו בדוח האחרון שפרסמה הלמ"ס. אבל בדיקת ידיעות המפרץ, מול מאגרי המידע של הלשכה, מצביעה על תמונה קודרת: בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2025 החלה בקרית ים בניית 86 יחידות דיור בלבד ובקרית מוצקין 277 יחידות.
בשנת 2024 החלה בקרית ים בניית 178 יחידות דיור ובקרית מוצקין 79 יחידות דיור בלבד. בשנת 2023 החלה בקרית ים בניית 165 יחידות דיור ובמוצקין 23 בלבד. הנתונים מצביעים שאם לא תהיה התחלה מסיבית של בנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, הערים הללו יעמדו במקום מבחינת היכולת לקלוט תושבים חדשים.
זמן וכסף
היזם יואב זיו, שבנה פרויקטים בכל הקריות, אומר שקרית ים ומוצקין מיצו את פוטנציאל הבנייה ותלויות בהתחדשות עירונית בלבד, תהליך ארוך שכולל שינויי תב"ע וצפיפות, ונמשך שנים. לדבריו, רוב הפרויקטים יבשילו רק בעוד 5–10 שנים, בעוד שבקרית ביאליק ואתא יש עתודות קרקע ותוכניות מאושרות שמאפשרות בנייה מיידית, וזה מה שמסביר את הפער בהתחלות הבנייה בין הערים".
מה זה אומר מבחינת קרית ים ומוצקין?
"בקרית ים בנו יפה מאוד בשנים האחרונות וניצלו את עתודות הקרקע האחרונות. כעת מקדמים תוכניות של התחדשות עירונית שכאמור לוקחות יותר זמן להבשיל. זה אומר שחלק מהתושבים ינדדו למקומות שבהם יש הצע של דירות חדשות ואחרים יחכו שתוכניות ההתחדשות העירונית יבשילו".
איך כל התופעות האלו משפיעות על המחיר?
נכון להיום יש עודף דירות חדשות שלא נמכרות, בעיקר בשל ההכבדה על המשקיעים שמקשה על רכישת דירות ומצמצמת את היצע הדירות להשכרה, מה שמוביל לעליית מחירי השכירות. גם ביטול הטבת ה־20־80, שאפשרה תשלום חלקי מראש והיתר באכלוס, השפיע על השוק, לצד הריבית הגבוהה שמקטינה את נכונות הרוכשים לקחת הלוואות. כל אלה גורמים להאטה במכירות וליציבות במחירים.
"עם זאת, בטווח הבינוני והארוך המחירים צפויים לעלות, בשל התייקרות הקרקע, חומרי הבנייה, הרגולציה ועלות הכסף. הוצאות היזמים רק גדלות, הליכי ההיתרים מתארכים, והביקוש נשאר גבוה, ולכן לא צפויה ירידת מחירים בשנים הקרובות".
פינוי בינוי
מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות, אלכס קופר: "ריבוי התחלות הבנייה בקרית ביאליק נובע מהמשך פיתוח שכונת אפקה האטרקטיבית. בקרית מוצקין אין כרגע עתודות קרקע לפיתוח, והבנייה מתמקדת בפרויקטי פינוי בינוי נקודתיים.
"גם בקרית ים עיקר הפיתוח הוא בפינוי בינוי של שכונות קיימות, ובקרוב צפויה התקדמות משמעותית ככל שתתחזק היציבות הכלכלית אחרי המלחמה.
התאוששות קלה בשוק
לאחר שפל חסר תקדים של מכירת דירות, חדשות ויד שנייה גם יחד, במהלך אוגוסט האחרון, הרי שבחודש ספטמבר נרשמה עלייה משמעותית בכמות הדירות שנמכרו. עם זאת הנתונים נמוכים מכמות הדירות שנמכרו במהלך שנת 2024.
המכירות בספטמבר השנה: קרית אתא: 38 (19 דירות בחודש אוגוסט); קרית ביאליק 35 (22 דירות בחודש אוגוסט); קרית מוצקין 26 (8 בחודש אוגוסט); קרית ים 13 (10 בחודש אוגוסט).
בסך הכל נמכרו בקריות בחודש ספטמבר 112 דירות, לעומת 59 חודש לפני כן, עלייה של כמעט 100%. למרות העלייה הנאה, המכירות בחודש ספטמבר השנה נמוכות משמעותיות לעומת ספטמבר 2024 אז נמכרו בקריות 409 יחידות דיור חדשות ויד שנייה (קרית אתא 116, קרית ביאליק 124, קרית מוצקין 96, קרית ים 73).
