לאל בן שמחון, יו"ר לשכת המתווכים - מחוז קריות ובעלים של "המומחים לנדל"ן": "שוק הנדל״ן בקריות לשנת 2024 מלא באתגרים ובחוסר ידיעה, אך עם זאת משקיעים רבים וקונים שואלים אותי: אז לאן השוק הולך, האם המחירים ירדו, האם אתה מרגיש מגמת עצירה והאטה?
"התשובה שלי ברורה מאוד: בשונה מרוב הערים בארץ, שוק הנדל״ן הקרייתי אינו עוצר אלא להפך בעלייה מתמדת ובקצב עסקאות מהטובים בארץ, כל זה קורה בגלל שכונות החוף של קרית ים וקרית חיים ובנהירה של יזמים מכל הארץ לפרויקטים של התחדשות עירונית. קו החוף של הקריות עובר אבולוציה, בדיוק כמו שקרה בנתניה ובבת גלים בחיפה. ראשי ערים מעודדים יזמים להשקעה בעיר, ומשקיעים רוכשים דירות במחירים "שפויים" עם צפי לעליית מחיר.
למשל בחורה צעירה מהמרכז שרכשה דרכי נכס ראשון לפני כשנתיים בקרית מוצקין ברחוב חנה סנש, דירת חדר וחצי כ-38 מ״ר ב-430 אלף שקל, מאז הנכס היה מושכר בתשואה של 1,750 שקל בחודש. לאחר כשנה מיום הרכישה חברה יזמית הכריזה על הרחוב לפינוי-בינוי והחל שלב חתימות. הנכס נמכר לפני כשבועיים למשקיע ב-700 אלף שקל. רווח מקסימאלי בזמן קצר מאוד.
תמ"א 38
דימה שמידוב, חבר הנהלה לשכת המתווכים – מחוז קריות, Connection אנשים & נכסים: "ב-2024, אנו צופים עלייה במחירי הנדל"ן בביאליק. נכון לעכשיו יש מספר מוגבל של שטחים עם פרויקטים מאושרים והתחלות בנייה חדשות, בשילוב של ביקוש יחסית גבוה גם על ידי משקיעים וגם על ידי קונים למגורים, שיגרום לעלייה מתונה במחירים.
"בתחום ההתחדשות העירונית בקרית ביאליק יש מספר מתחמים חדשים אשר מקודמים להליך של פינוי בינוי, בשכונת אפק וביאליק דרום בנוסף לפרויקטים הקיימים אשר אושרו כבר בעבר, וזאת בנוסף לתוכניות חיזוק עיבוי תמ"א 38. בעקבות המצב, הגירה חיובית ועולים חדשים יכולים להפוך לגורמים מרכזיים בשוק הנדל"ן המקומי, ואף להוביל לצמיחה יותר מהירה במחירי הדירות. התאמת השוק לפרופיל התושבים החדשים משמשת כמפתח לצמיחה ברמה הנדל"נית.
"בהתבסס על הנתונים בשנה האחרונה, ניתן לראות שמחירי הנדל"ן בביאליק עלו בהשוואה לשנים הקודמות, עם מחיר ממוצע של 1.45 מיליון שקל לקנייה. מספר הדירות המוצעות למכירה כרגע בעיר הוא 245, נתון שעשוי להשפיע על המחירים. בשנה האחרונה, נמכרו 401 דירות במחיר ממוצע של 14,900 שקל למ"ר, וזה מה שנותן ביטוי לביטחון בשוק.
"אחת העסקאות שביצענו לאחרונה משקפת את הביטחון בשוק ויציבות המחירים בקרית ביאליק גם לאור המצב הנוכחי מבחינה מדינית ופיננסית היא דירת 4 חדרים שמכרנו ברחוב הגפן 16, בקומה שנייה ללא מעלית, במחיר של 1.32 מיליון שקל.
חוסר ודאות
אתי ויסברוט, מתווכת ויועצת נדל"ן: "באזור הקריות, מחירי הדירות החדשות שבבנייה אצל קבלנים לא ירדו, ואפילו עלו בגלל שההיצע התמעט מאוד. למרות שעל פניו בתקופה כזו של מלחמה וחוסר ודאות עסקאות נדל"ן אמורות לרדת.
"הקונים חוששים שהיזמים/קבלנים לא יוכלו לעמוד בהתחייבויות הכספיות ובמועד מסירת הדירות בגלל מחסור בידיים עובדות. לכן הביקוש ירד ויש חוסר ודאות מתמשך. יש המוני מגויסים, אנשים בחל"ת, עסקים מושבתים, מה שגרם לחלק גדול מהקונים לקחת צעד אחורה עד שיתבהר המצב.
"היום מי שנמצא בשוק, קונים ומוכרים, הם אנשים שסגורים על עצמם ומסודרים מבחינת כספית. יש תנועה בשוק, שהוא הרבה יותר רגוע. יש דרישה מוגברת של דירות להשכרה, גם בגלל המפונים מהצפון. במחירי השכירות, הדירות המושקעות בעיקר עם הממ"דים, אין ירידה וישנה אפילו עלייה.
יש מחסור גדול של דירות 3-4 חדרים (כי ממעטים לבנות אותם) והמחירים של דירות כאלה עולים ונמכרים במהירות.
"לגבי המסחר, באזור הקריות אפשר היום לסגור עסקה משתלמת בנושא שכירות של חנות/משרד בתנאים נוחים, בגלל היצע שהלך וגדל בשנה האחרונה.
אני מאמינה שתגבר העלייה לארץ בזמן הקרוב בגלל האנטישמיות ברחבי העולם, מה שיגביר את הביקוש לדירות למכירה וגם להשכרה ושוב נראה עליית מחירים".
הריביירה כאן
אינה טריגר, בעלת משרד בוטיק באזור הקריות: "אני מתגוררת בקרית ים ורוב העסקאות שאני לוקחת חלק בהן מתבצעות בעיר הזו. בשנים האחרונות אני ערה לביקוש הולך וגובר לעסקאות מקרקעין בקרית ים, הן ברכישה והן לצורכי השכרה.
העיר נהנית מקרבה לחוף הים ופרויקטים של התחדשות עירונית אשר עתידים לשנות את חזותה. בשנה האחרונה הסתיימה בקרית ים בנייה של מספר פרויקטים של "מחיר למשתכן" ובניית שני מרכזים מסחריים למסחר ותעסוקה אשר שדרגו את העיר כולה.
לאור הנתונים הללו והתוכניות שאושרו בקשר עם התחדשות עירונית, יש ביקוש בלתי פוסק לדירות בקרבת קו החוף ובאזורים בהם אושרה תוכנית לפינוי בינוי. המחירים בעיר ממשיכים לעלות בקצב מסחרר, אולם עדיין בהשוואה למחירים בערים אחרות במרכז הארץ, ניתן למצוא דירות בקרבת קו החוף ו/או בשכונות שאושר לבצע בהן התחדשות עירונית, במחירים שפויים שבטווח הקרוב יגדילו משמעותית את שווים.
"גם בימים אלו, העיר על אף הנסיבות, ממשיכה ליהנות מתנופה לביצוע עסקאות מצד משקיעים שמנסים לאתר את הנכס הבא על מנת לקצור את הפירות לאחר השבחתו בפרויקט של התחדשות עירונית ו/או רק משום שהנוף אל הים הוא החלום".
עליית מחירים
מאיר אלפסי, הבעלים של משרד ma נדל״ן ושיווק פרויקטים בקרית אתא: "בשנים האחרונות קרית אתא נמצאת בתנופת בנייה ופיתוח, בעיקר בנייה חדשה. שכונת גבעת אלונים המצויה בהתפתחות מרהיבה ועתידנית תהיה ללא ספק אחת השכונות היוקרתיות באזור. בצד הדרומי של העיר יש בנייה רוויה אך ברמת בוטיק, בפרויקט נוף כנרת למשל. יש מספר פרויקטים גדולים שיקדמו עוד את העיר, כמו בניית בית החולים בצד הצפוני של העיר, פיתוח תשתיות כבישים מתוך העיר ואל העיר, חיבורים לכביש 6 וכן לכביש 22, הרחבות ושדרוג של הכבישים המרכזיים בעיר, פרויקט סובב אתא - הנגשת כל העיר ע״י המטרונית".
מגמות בשוק: "אני צופה עלייה מתמדת בשוק הדירות כולו בקרית אתא, דירות חדשות :4 חדרים נעות סביב 1.6 מיליון שקל, דירות 5 חדרים סביב 1.8 מיליון שקל, דירות להשקעה סביב 800 אלף שקל, דירת 3-4 חדרים ישנה בממוצע נושקת למיליון שקל. המחירים עלו בשנים האחרונות ולהערכת ימשיכו לעלות".
הכינו את הארנקים
מלחמה, ריבית גבוהה, אי ודאות ומחסור בדירות. אז איך הולך להיראות הנדל"ן ב-2024?
איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית: הצפי לשנים הקרובות בכל הקשור להתחלות בנייה והוצאת היתרי בנייה הוא מחסור גדול בדירות לעומת הביקוש הגדול בישראל, שעומד על כ-55,000 יחידות בשנה. למעשה ב-2023 הייתה ירידה של כ-20 אחוז בהתחלות בנייה. צריך להבין כי מדובר בשוק שהתכווץ משמעותית. קיימת גם בעיה קשה עם העובדים הזרים וגם עלויות ותשומות הבנייה יתייקרו מאוד. כל זה יתרום לעליית מחירים כואבת בטווח של שנה מהיום בשיעור של לפחות עשרה אחוזים.
אחד השחקנים החשובים בדירות המגורים הוא הממ"ד. כאן אנחנו מזהים ירידת מחיר בבניינים שנבנו לפני שנת 1990. ירידה זו חדה עד כדי כך שאותה יחידה באותו רחוב, נמכרת כיום בעד 20 אחוז פחות, אם אינה כוללת ממ"ד.
באזורים כמו עוטף עזה, שדרות ואופקים, וגם בצפון הארץ יש מעט מאד עסקאות כרגע. אבל יש דיווחים על התחלה של פעילות באזור של אופקים ונתיבות מתוך הבנה (של משקיעים) ששווה עכשיו לרכוש יחידות דיור באזורים אלו. גם אשקלון זוכה להתעניינות מצד משקיעים, עקב הצפוי כי ברגע שיימצא פתרון לבעיות הבטחוניות, המחירים יעלו.
מחירי השכירות לא הפסיקו לעלות עד למלחמה. אלא שאז נוצר גורם לחץ נוסף על היחידות להשכרה: עשרות אלפי המפונים מהדרום והצפון וכן דיירים ביחידות ללא ממ"ד שעברו לדירות עם מרחב מוגן. עם זאת, היו אזורים בהם נרשמו ירידות, תל אביב לדוגמה. מה שאפיין את השוק בעיר זו הם ציבור הסטודנטים או עובדי הייטק שלאור המצב או שפוטרו, יצאו לחל"ת או שחזרו הביתה. ישנן גם יחידות רבות ללא ממ"ד בתל אביב ורמת גן, מה שגם תרם לירידה, שלהערכתי נעה בין עשרה ל-20 אחוז.
הצפי שלי הוא שהמחירים יחזרו לעלות.
