עד לפני שנה שנתיים, הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 היוו את כל העשייה בתחום התחדשות עירונית. בניין פה, בניין שם, בעיקר במרכזי הערים החזקות יותר, קרית ביאליק וקרית מוצקין. שום דבר שמשנה פני שכונה, מקסימום פני בניין בודד. אבל לא עוד: בשבוע אחד, בנובמבר האחרון, התבשרו תושבי הקריות על שני פרויקטים ענקיים של התחדשות עירונית במסגרת פינוי-בינוי, שישנו פני השכונות מהיסוד.
הראשון - חברת הנדל"ן עץ השקד, בשותפות עם החברות א. חבר וחברת א.ד.מ.ר.ל, ישקיעו בשנים הקרובות כ-1.5 מיליארד שקל בפרויקט התחדשות עירונית "חוף השקד" בשכונת שפירא על חוף קרית ים. מדובר במתחם של כ-40 דונם, הכולל כ-1,400 יחידות דיור חדשות ואלפי מ"ר של שטחי משרדים ומסחר, בתי ספר וגנים. כיום קיימות במתחם הפרויקט כ-250 דירות בשכונה, 18 קוטג'ים שצמודים לשכונה וכן בית הספר ימית לחינוך מיוחד.
שבוע לפני כן, זכו חברת אילה אגם וקבוצת בראל במכרז יזמים לפינוי 72 יח"ד ברחוב שבטי ישראל 30-34 בקרית חיים, שבמקומם ייבנו כ-330 יח"ד ב-3 מגדלים ומבנה מרקמי. האזור, צומת הצריף המיתולוגי בכניסה לקרית חיים מזרחית, ישנה את פניו מהיסוד.
נכון, שני הפרויקטים נמצאים בתחילת הדרך, ועד שטרקטורים יעלו לשטח יעברו עוד כחמש שנים, אבל המגמה ברורה: לא עוד שיקום בניין פה בניין שם, אלא שינוי פני שכונות שלמות, תוך מתן פתרון כולל לשכונות הוותיקות בקריות, החל מרמת התשתיות כמו מים וביוב, מוסדות חינוך, מוסדות ציבור, פארקים וגם מקומות תעסוקה, בכמה מתחמים.
אז מה צפוי לנו בענף הנדל"ן בשנת 2023? בעיקר פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה לגובה.
משנים קו רקיע
הבנייה בקריות הולכת יותר ויותר לגובה. אם פעם הבניינים הגבוהים בקריות היו בני 9 קומות, בשנים האחרונות מספר הקומות הוכפל ויותר, ויש לא מעט בניינים בני למעלה מ-20 קומות.
זו רק ההתחלה: במסגרת תמ"א 35 חדשה, שנמצאת הליכי אישור אחרונים, צפיפות הבנייה בפרויקטים חדשים בקריות כמעט יוכפל. אם היום, בממוצע, ניתן לבנות בקריות 12-13 יחידות לדונם, לפי הוראות התמ"א החדשה, על כל דונם ייבנו 20 עד 30 יח"ד, במקרים מיוחדים. וזה ללא קשר האם יש באזור מספיק תשתיות, כמו מוסדות חינוך, מוסדות ציבור, תשתיות כבישים, ועוד.
המשמעות היא שהקבלנים יחלו לבנות לגובה, לגובה רב, ובניינים בני 30 ו-40 קומות כבר לא יהוו חריג בנוף הקרייתי. הוראות ההתמ"א החדשה הפתיעו את אנשי המקצוע, ומהנדס הוועדה לתכנון ובנייה קריות, אלכס קופר, אמר לאחרונה בנושא: "יש כמה יישובים שכבר פנו בנוגע לצפיפות שנדרשת מהם בפרויקטים חדשים, וטענו שזה בלתי ניתן לביצוע. גם אנחנו מבקש שיהיה בסמכות הוועדה מחוזית לקבוע האם ניתן לבנות בצפיפות כזו, בהתאם לכל פרויקט ופרויקט. אחרת עלולים להתעורר למצב שאם היום לוקח חמש דקות להתחבר לכביש ראשי, בעוד כמה שנים זה ייקח 50 דקות. ברור שזה מצב לא רצוי".
במסגרת התמ"א 35, הקריות משויכות למטרופולין חיפה, ומוגדרות "יישובי גלעין מטרופוליני". הצפיפות ביישובים כאלו עומדת על 30 אלף איש לקמ"ר, ועל כל דונם ניתן לבנות 20 יח"ד. אוזרים מסוימים, כמו צירי תנועה על תחבורה ציבורית, מרכזים מסחריים, ריבוי שימושים, רחובות ראשיים ועוד, מוגדרים כאזורים בעלי "מרקם אינטנסיבי", וניתן לבנות בהם עד 30 יחידות לדונם. דוגמה לאזורים כאלה: ציר עכו חיפה, בין קרית מוצקין לקרית ביאליק, וציר שדרות ירושלים, לאורך קרית ים, קרית שמואל וקרית חיים.
אם הוראות התמ"א החדשה יאושרו סופית, אין ספק שהבנייה בקריות תעלה לגובה, גובה רב, כדי לעמוד בתנאי הצפיפות.
הקריות הפכו לאטרקציה
בפרויקטים החדשים שנבנים בקריות אפשר להבחין בקלות באוכלוסיות חדשות: תושבי חיפה ויוצאי מצפים ויישובים קהילתיים. מחירי הדירות בקריות עדיין סבירים ביחס למרכז הארץ, החינוך טוב, יש מקומות בילוי ותרבות ואלו רוב הדברים שאנשים מחפשים.
המגמה השנייה היא של בני הגיל השלישי שעוזבים את המצפים בגליל המערבי והמרכזי ומחפשים להיות קרובים למרכזי תרבות ובילוי. הם כבר לא צריכים וילה, הילדים עזבו לרוב את היישוב, וחשוב להם להיות קרובים לשירותים חיוניים.
עליית מחירים
השנה האחרונה בשוק הנדל"ן הייתה מתעתעת: מצד אחד, הוצאו היתרי בנייה ליותר מ-1,000 יחידות דיור חדשות, הצף דירות שהיה אמור לצנן את עליית המחירים, אבל בפועל זה לא קרה והמחירים עלו במעל 20%. למה זה המשיך לעלות: כי ההצעה גדול מהביקוש וכי למרות היתרי בנייה לאלפי יחידיות הדיור, עד להשלמת הבנייה אין תשובות בשטח לביקוש הרב. שינויי מגמה בשוק הנדל"ן מורגשים כעבור מספר שנים ולכן ירידה משמעותית במחירים תורגש, אם המגמה הזו של בנייה מוצמת תמשיך, רק עוד מספר שנים. ומה בינתיים? כל המומחים מעריכים כי מגמת עליית המחירים תמשכך, אבל בקצב הרבה פחות חד, עד עשרה אחוזים.
התחדשות עירונית
בשתיים מארבע הערים בקריות, קרית ים וקרית מוצקין, שטחי הבנייה למעשה נגמרו. שכונת משכנות אמנים הייתה השכונה הגדולה האחרונה בקרית מוצקין וגלי ים, שמאוכלסת בימים אלו, הייתה השכונה המשמעותית החדשה האחרונה בקרים ים. בקרית ביאליק עדיין יש שטחים לבנייה וכך גם בקרית אתא.
בקרית ים ומוצקין, מבינים שהעתיד טמון בהתחדשות עירונית, אבל בעוד בקרית ים העירייה מעודדת את המגמה ודחפה לאישור עשרות אלפי יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי, בקרית מוצקין עושים חשיבה מחדש. קשה לראות איך תוך שנים ספורות תהיה קרית ים מסוגלת לקלוט עשרות אלפי תושבים חדשים, בשכונות של התחדשות עירונית, והמומחים מדברים על הדרגתיות בהוצאת היתרי בנייה ולבחון איך אכלוס כל מתחם כזה משפיע.
מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות, אלכס קופר, אמר בהקשר בעבר לידיעות המפרץ: "אנחנו מדברים על תוכניות שהוכנו עבור שכונות שייבנו עוד 3-4 שנים. אין אנליסט שיכול בוודאות לנבא מה יהיו ההשלכות, בתחום התנועה, למשל, עד כמה זה יעמיס על מרכזי הערים, בעוד כמה וכמה שנים. היו מקרים בארץ של שכונות שנבנו בלי תשתיות מתאימות וראינו את התוצאות. לא צריך לרוץ אחרי המספרים".
קופר ציין כי גם בקרית ביאליק, שם יש תוכניות לבניית עוד אלפי יחידות דיור, לא ממהרים בבניית עוד שכונות חדשות, כאשר בנאות אפק נבנו רק מחצית מ-3500 יחידות דיור שאמורות להיבנות במקום.
החברות הגדולות מגיעות
תופעה חדשה, שרק תילך ותתחזק בשנת 2023 היא הגעתם לאזור של חברות בנייה גדולות, שבעבר לא התעניינו בפרויקטים בפריפריה. כך למשל, במכרז לבחירת יזם לקידום פרויקט גדול של פינוי בינוי בקרית ביאליק, התמודדו כמה מחברות הבנייה הגדולות בארץ, בהן שיכון ובינוי, דימרי ועוד. לבסוף זכו במכרז, במשותף, חברות אילה אגם ובסט. בפרויקט של שכונת שפירא בקרית ים זכו חברת הנדל"ן עץ השקד בשותפות עם החברות א. חבר וחברת א.ד.מ.ר.ל ובפרויקט בצומת הצריף זכו חברת "אילה אגם" וקבוצת "בראל.
גם בפרויקטים אחרים של התחדשות עירונית היזמים הם חברות בנייה וותיקות, גדולות, שבעבר לא חשבו כלל על בנייה בצפון וכיום מתחרות זו בזו על כל מיזם שיוצא למכרז.
איתן לוי, מבעלי חברת אילה אגם: "אנו חווים כיום את תחילת הגל. יש רוויה מסוימת באזור במרכז, ופתאום אתה רואה בפרויקטים בצפון יזמים שבעבר לא חשבו כלל על בנייה בקריות. במכרז בו זכינו בקרית ביאליק התמודדנו עם כמה מהחברות הגדולות בשוק. קרו שני תהליכים מגבילים: הרוויה במרכז וגם הבשלת הרעיון שיש עתיד לפרויקטים של התחדשות עירונית. שלמעשה זה מה שהולך לקרות בשנים הקרובות".
הכנה חשמלית
זה עוד לא קרה, אבל בשנה הקרובה זה בטח יהפוך לתופעה: יותר ויותר אנשים רוכשים מכוניות חשמליות ולכן נראה עוד ועוד עמדות טעינה, גם במרקם הציבורי וגם בבנייני המגורים.
אלכס קופר, שבעצמו משתמש כיום במכונית חשמלית, ציין כי כבר עבר תיקון לחוק בקריאה ראשונה, שמחייב קבלנים לבנות עמדות טעינה, כתנאי להוצאת היתר בנייה. זה כבר לא יהיה רצון טוב של קבלנים אלא חובה. גם במישור הקנייני יש התקדמות: לפי תיקון שייכנס בקרוב לתוקף, לא יהיה צורך ברוב או באישור של וועד הבית להתקנת עמדת טעינה בחנייה פרטית.
"מספיק שאותו דייר שמעוניין בעמדת הטענה יודיע לוועד על כוונתו. אם דייר מסוים או הוועד מתנגדים להליך, הם אלו שצריכים לבנות למפקח על בתים משותפים ויעלו בפניו נימוקים מאוד עניינים מדוע הם מתנגדים. ברוב המקרים, לפי התיקון החדש, התנגדויות כאלו ידחו על הסף.
פורסם לראשונה: 08:29, 18.12.22
