לפני שבע שנים, ביוזמה שלרבים נראתה לא הכי כדאית, החל ערן גלבוע בפרויקט ראשון בקריות במסגרת תמ"א 38, ברחוב דבורה בקרית מוצקין. איש לא ידע אם זו עסקה כלכלית, איש לא ידע מה מצפה לעובדים כשיחשפו את יסודות הבניין, כמה באמת יעלה לחזק את המבנה כך שיעמוד בתקן מעודכן של רעידות אדמה.
איש לא ידע איך זה לנהל פרויקט בנייה כשהדיירים גרים בתוכו למעשה, במשך כל תקופת הבנייה. גם ערן גלבוע לא ממש ידע, אבל הוא החליט, מכמה סיבות כלכליות ומסיבה אחת רגשית, כן להסתכן ולהתחיל בפרויקט התמ"א הראשון בקריות. שבע שנים לאחר מכן, הוא מנסה להסביר את המניעים שהובילו להחלטה דאז: "באותה תקופה מחירי הדירות בקריות עלו בצורה חדה, והיה קשה לרכוש מגרשים חדשים לבנייה. היה ממש קשה לזכות במכרזים, המחירים עלו ועלו, אז חיפשנו אלטרנטיבה.
הצלחנו לקדם עשרות פרויקטים כאלו בקריות, כי ידענו לנצל את העובדה שאנחנו גם חברה יזמית וגם חברת ביצוע והסתפק באחוזי רווח נמוכים ועדיין להיות כלכליים"
"הבנו שהעלייה במחירי הדירות הופכת פרויקטים של תמ"א 38 ליותר כדאיים מבחינה כלכלית, וזו הסיבה שהלכנו לכיוון הזה. בבניין הראשון, ברחוב דבורה, היה עוד מרכיב: אבא שלי בנה את הבניין הזה, 50 שנה לפני כן, הדיירים פנו אלינו שנשדרג את הבניין בגלל ההיכרות, ומבחינתי זו הייתה סגירת מעגל, אז יצאנו לדרך".
בשם האב
ערן גלבוע, בעלי "יעקב גלבוע בנייה ויזמות", בן 49, בזוגיות ואב לשישה, הוא בוגר הטכניון, בעל תואר שני בהנדסה אזרחית. בענף הבניין הוא עוסק מאז שהוא זוכר את עצמו, כאשר אביו, הקבלן יעקב גלבוע, נהג לקחת אותו לאתרים שבנה בקריות. בשנים האחרונות הוא מתרכז בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38, בכל הקריות.
גלבוע: "לפי אתר מדלן, אנחנו מקום ראשון בארץ מבחינת מסירת פרויקטים במסגרת תמ"א 38. השלמנו עשרות פרויקטים כאלו, רובם בקריות. היה לנו קל לנהל את הפרויקטים כאן, קרוב אלינו".
תמ"א 38 מגיעה לסוף דרכה בשנה הבאה, ומחפשים כעת מסגרות אחרות לבצע בהן פרויקטים כאלה. זה טוב?
"זה טוב מאוד. במתכונת הנוכחית, התוכנית כעת גרועה, עם הרבה בעיות, שאני מקווה שימצאו פתרונן בתוכנית החדשה שתאושר. הבעיה העיקרית היתה שנתנו לבצע פרויקטים כאלו לכל יזם, בלי לבדוק סיווג, בלי לבדוק ניסיון, בלי לבדוק יכולות כלכליות שלו. כפועל יוצא, יש בקריות הרבה 'פילים לבנים' - פרויקטים שלא הושלמו, והיזמים נעלמו. גם לא ניתן מספיק דגש להיבט הבטיחותי. הרי מדובר באתר בנייה לכל דבר, שפועל בתוך בניין מאוכלס. זה מצריך המון משאבים, כדי לשמור על בטיחות הדיירים ולעבוד בו זמנית. חייבים לגבש הוראות בטיחות ייחודיות לפרויקטים כאלו. יש בהם סיכונים רבים, ולכן חייבים לדרוש ניסיון מוכח. חייבים לעשות סדר בזה".
עיקר הפרויקטים של תמ"א היו במרכז הארץ ולא בפריפריה.
"אכן, זו היתה בעיה נוספת. נתנו פטור כולל, גם במרכז וגם בפריפריה, ליזמים שלא לשלם היטלי בנייה, ולדיירים לא לשלם מס שבח. אני טוען שאין לתת פטור גורף. במרכז, שם יש כדאיות כלכלית לפרויקטים, לא צריך כלל לתת פטורים. בפריפריה צריך לתת פטור לקבלנים מתשלום היטלים, אבל המדינה חייבת לפצות את הרשויות המקומיות, שנפגעות מהפטור מתשלום היטלים. הרי הן צריכות לדאוג לתשתיות, אז מאיזה תקציב יעשו את זה? המדינה חייבת לתת לכך פתרון".
אז איך בכל זאת ביצעתם עשרות פרויקטים כאלו בקריות?
"כי אנחנו באמת עוף מוזר בענף הזה. הצלחנו לקדם עשרות פרויקטים כאלו בקריות, כי ידענו לנצל את העובדה שאנחנו גם חברה יזמית וגם חברת ביצוע, וידענו להסתפק באחוזי רווח נמוכים ועדיין להיות כלכליים".
הגדול ביותר
חברת גלבוע מקדמת בימים אלו את אחד הפרויקטים האחרונים במסגרת תמ"א 38, שהוא הגדול ביותר בארץ: פרויקט גלעד בקרית ים. גלבוע: "זה הפרויקט הגדול ביותר שיתבצע במסגרת תמ"א 38. הפרויקט הזה זכה במקום הראשון בתחרות של פרויקטים במסגרת תמ"א, מבחינת היופי שלו.
"היום אנשים חוששים לקנות דירות על הנייר, ממתינים לתחילת הבנייה כדי לקנות דירה, אבל ברגע שהבנייה מתחילה, יש התנפלות"
"זה באמת פרויקט יפה מאוד, צמוד לשכונת סביוני ים, ולפי הבטחת ראש העיר, עם השלמתו, הוא יהיה חלק מהשכונה הכי יפה בקרית ים. הוא ישדרג את כל האזור ויהיה אייקון של העיר. למרות שהוא במרחק 300 מטר מהים, יהיה נוף פתוח לים, כי מולו יהיה רק מרכז מסחרי שהולך להיבנות מעבר לכביש בקרוב. יש לפניו טיילת ספורט שמובילה לים. בפרויקט ייבנו 64 דירות חדשות, על בסיס 53 דירות הקיימות, ויהיו שם דירות 3 חדרים, שכולן כבר נמכרו, דירות 3 וחצי חדרים, 4 ו-5 חדרים, דירות גן גדולות עם גינות. המחירים החל מ-980 אלף שקל לדירת שלושה וחצי חדרים. אנחנו קיבלנו את ההיתר לפני חודש והעבודות בשיאן, צופים לסיים את הפרויקט תוך שנתיים".
"הבנו שהעלייה במחירי הדירות הופכת פרויקטים של תמ"א 38 ליותר כדאיים מבחינה כלכלית וזו הסיבה שהלכנו לכיוון הזה"
יש התעניינות רבה בשנים האחרונות של יזמים בפרויקטים בקרית ים.
"הפוטנציאל של קרית ים אדיר. יש שם פוטנציאל עצום, בין השאר בגלל חוף הים, ורק עכשיו מתחילים לממש אותו. הים הוא יתרון עצום. במקביל, יש תוכניות רבות של התחדשות עירונית, כאשר כל זה קורה כי הרשות המקומית מאוד עוזרת לפרויקטים לרוץ קדימה.
"לנו היו מלא חסמים בדרך להוצאת היתרי בנייה בפרויקט של גלעד, והעירייה פשוט פתרה לנו את כל הבעיות. יש נחישות של ראש העיר ושל העירייה לקדם פרויקטים ולהביא לכאן יזמים, ואת התוצאות רואים בשטח. יש ביקוש גדול לנכסים בעיר ולדעתי המחירים רק יעלו".
מגבלת הגובה
מקדמים שם כמה פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי. אבל יש כמה חסמים שמקשים על הפרויקטים, כמו מגבלות מצד רפאל ורשות שדות התעופה?
"נכון, ש מגבלות של אחוזי בנייה במגרש בודד, יש בעיות עם מקומות החנייה הדרושים בכל מגרש, ומגבלת גובה, של רשות שדות התעופה ושל רפאל. זה חוסם את האפשרויות, כי זה מגביל את מספר היחידות בכל מגרש. אבל אנחנו רואים תזוזה גם מהכיוון הזה, ויש הקלות מצד רפאל לגבי מגבלת הגובה. לדעתי זה יביא לפתרון הבעיות ויהפכו את הפרויקטים לכדאיים.
"גם העירייה עוזרת ומצמידה שטחים ציבוריים לפרויקטים, כדי לפתור בעיות חנייה למשל, בתמורה למגרשים במקומות אחרים. אני אופטימי ובהחלט ארצה גם לקדם פרויקטים בכאלו בעתיד בקרית ים".
איך לדעתך תיראה שנת 2021 בענף הנדל"ן בקריות?
"התחלנו את שנת 2020 בפחד, כאשר 4 חודשים תחום הנדל"ן היה בפאניקה, לא נעשו עסקאות כלל, קיפאון. אבל זה לא סוד שבארבעצ החודשים האחרונים קיימת התנפלות על דירות, השוק השתחרר לגמרי. נכון, היום אנשים חוששים לקנות דירות על הנייר, ממתינים לתחילת הבנייה כדי לקנות דירה, אבל ברגע שהבנייה מתחילה, יש התנפלות. תופעה נוספת של 2020 היתה שיזמים לא התחילו פרויקטים חדשים, בגלל חוסר ודאות.
"הדבר יצר המון ביקושים לצד מחסור בהתחלות בנייה, וזה יביא בהכרח לעלייה מחירים. ייקח עוד מספר חודשים עד שהיזמים ישתכנעו שהסיכון פחת ויתחילו התחלות בנייה חדשות, אבל זה עדיין לא יתקן את המחסור ששנת 2020 יצרה במספר הדירות שהוצעו למכירה. הצפי הוא לעליית מחירים ב-2021, ואני מניח שהיא תורגש כבר בחודשים הקרובים, מאחר שמלאי הדירות הולך ונגמר".
לעידכונים: נדל"ןהקריות
