אם להאמין ליזמים ולקבלנים, משבר הקורונה מאחורינו, קונים נוהרים למשרדי המכירות ועוד מעט המחירים יעלו בצורה דרסטית, בשל העדר היצע מספיק. לדעתו של יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה קריות וסגן ראש עיריית קרית ביאליק, יוסי אזריאל, התמונה יותר מורכבת, והיא ממש לא צבועה בצבעים של שחור ולבן, אלא הרבה אפור. אזריאל: "בהחלט יש חוסר ודאות בשוק.
"מצד אחד, הקורונה עצרה תהליכים, הכניסה את היזמים לסוג של המתנה ולכן לא החלו בפרויקטים חדשים. מצד שני, המשיכו לקדם פרויקטים קיימים. אנחנו כוועדה המשכנו להוציא היתרי בנייה עבור הפרויקטים הקיימים, אבל לא הגישו לנו פרויקטים חדשים רבים.
"בשכונת נאות אפק, שבה החל השיווק בשנת 2016, הורגשה האטה במכירות, ולא הצליחו למכור את כל הדירות ששווקו במסגרת 'מחיר למשתכן'. אז לבסוף פתחו את זה לכולם, עשו המון המון מבצעים והשכונה מתחילה להתאכלס. עכשיו גם שיווקו עוד כ-1,000 יחידות חדשות לשכונה, חברת סלע זכתה במכרז. בסופו של דבר, זו תהיה אחת השכונות הכי יפות בקריות, אבל זה ייקח יותר זמן".
בשנת 2021 נחזור לשגרה?
"לדעתי, עדיין נהיה תחת השפעת שנת הקורונה. התהליכים בבנייה לוקחים שנים, וגם השפעות נראה לאורך זמן. כמו שאמרתי, יש אי ודאות, אנשים לא מצליחים למכור כמו פעם דירות, מתקשים לקנות דירות חדשות. הרבה אנשים איבדו פרנסה, יצאו לחל"ת, ולכן הם ממש חוששים להתחייב לרכישת דירה חדשה".
יזמים אומרים שבשליש האחרון של 2020 הייתה ממש התנפלות על דירות חדשות.
"אני לא מכיר תופעה כזו. אני יודע שפעם כל פרויקט באזור מבוקש, כמו רחוב קק"ל בביאליק, היה מוכר את כל הדירות על הנייר. היום מצליחים למכור את הדירות רק בסוף הבנייה, ויש לזה השפעות. אז מוכרים יותר, אבל לא בכזו קלות".
סדר עדיפויות
רחוב גושן הוא בין הנפגעים העיקריים ממשבר הקורונה. לאורך הרחוב יש עשרות חנויות סגורות, עם שלטי "להשכרה" או "למכירה" עליהן. יש בעלי חנויות ברחוב שטוענים כי אופי הרחוב חייב להשתנות, לפתוח לאורכו יותר בתי קפה ומסעדות ופחות חנויות בגדים. אזריאל טוען כי הוועדה אינה צד בהחלטה הזו: "ברגע שאנחנו מאשרים שימוש מסחרי בחזית הבניין, אנחנו לא קובעים מה יהיה שם, בית קפה או חנות בגדים. אופי הרחוב משתנה כבר הרבה שנים, והוועדה הלכה לקראת המגמה הזו, ואישרה שימוש חורג גם למשרדים וגם לחנויות. היתה הוראת שעה שלא לאשר שימוש חריג, קרי שמשרדים יפעלו בדירות שמוגדרות למגורים, אבל זה היה לתקופה מוגבלת, זה מסתיים, והכל יחזור לקדמותו".
היתה תוכנית לשנות את תוכנית בניין עיר של הרחוב, כדי להתאים את התוכנית למצב הנוכחי, והפתיחה של עסקים לא תהיה באמצעות 'שימוש חורג'.
"בגושן היו מקרים בהם אישרנו, בשיתוף העירייה, תב"ע נקודתית לבניין כזה או אחר, כדי לתת הכשר לפעילות מסחרית. לא יכולים לעשות את זה לכל הרחוב, אבל כן נאפשר פעילות מסחרית, אם באמצעות תב"ע נקודתית או באמצעות שימוש חורג".
האם תושבים ניצלו את תקופת הקורונה כדי לבצע בנייה לא חוקית, מתוך מחשבה שאולי הפיקוח שלכם לא עובד?
"הפיקוח שלנו עבד כרגיל, ולא שמנו לב לתופעה כזו. בכל מקרה, יש לפיקוח סדר עדיפויות, וזה פחות להתעסק עם מישהו שסגר חלון אחורי במרפסת צדדית. סדר העדיפויות שלנו הוא חריגה לשטח ציבורי והפרעה ממשית לשכנים. במקביל, אנחנו ממשיכים במאבק נגד תופעת פיצולי הדירות. זו תופעה כאובה ומתמשכת, והיא לא תיעלם בקלות. אבל אנחנו לא אומרים נואש, כי התופעה גם יוצרת עומס על התשתיות, גם פוגעת בשכנים, שרכשו, למשל, דירה בבניין עם 8 שכנים ויום אחד מתעוררים עם 12 שכנים. ברור שזה מטרד, ומי שמבצע את זה עובר הרבה עבירות, ולא רק בתחום חוקי הבנייה".
בשנים האחרונות ניצלו הרשויות החברות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריות, קרית ביאליק, קרית מוצקין וקרית ים, את רוב השטחים הפנויים שלהם לבנייה עתידית. קרית ים ניצלה את עתודת הקרקע המשמעותית שלה, שכונת גלי ים, קרית מוצקין ניצלה את שטח מחנה כורדני שהפך לשכונת משכנות אומנים ורק בקרית ביאליק נותרו עתודות קרקע משמעותיות. עם זאת, מציין אזריאל כי הפרויקט המשמעותי הבא בקריות, עם אלפי יחידות דיור, ישווק בעוד כמה שנים: "מה שעל הפרק זה פרויקט 'ביאליק על הפארק', צפונית מזרחית לגבעת הרקפות, בסמוך לכביש 79. התוכנית אושרה עקרונית, וכעת מתחילים תכנון מפורט. ייבנו שם 4,500 יחידות דיור, אבל ייקח עוד כמה שנים עד שיתחיל השיווק".
התחדשות עירונית
כל המומחים מאוחדים בדעה כי לאור המחסור בקרקעות, השלב הבא בבנייה תהיה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. אבל נכון להיום, אף פרויקט כזה לא יצא לדרך בקריות, למרות שיש תוכניות כאלה, כמו פינוי-בינוי ברחוב העצמאות בקרית ביאליק, שמקודמות כבר כמעט 20 שנה. אזריאל מאמין גם הוא כי לאור המחסור בקרקעות, הבנייה עתידית תהיה בפרויקטים של התחדשות עירונית, אבל לא ברור מתי זה יתחיל להקדתם בצורה משמעותית.
"נכון להיום, על כל דונם בקריות יש בממוצע 10-11 יחידות דיור. אם רוצים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית, המכפיל שהיזמים רוצים הוא 6, קרי, על מגרש שיש בו עשר דירות, ייבנו 60 דירות. זה בעייתי, גם אם נאשר בנייה לגובה. לפרויקט כזה צריך כמה קומות של חנייה תת קרקעית, ואז יש בעיה של מי תהום, וזה הופך את הפרויקט שוב ללא כדאי כלכלית. יזמים, במיוחד בתקופה של אי ודאות כמו היום, לא ששים להיכנס לפרויקטים כאלו. אבל לדעתי, יהיו שיקולים שישנו את התמונה: קודם כל, בגלל שלא תהיה ברירה. אין יותר קרקעות לבנייה, ומצד שני יהיו שכונות שהבתים, שנבנו לפני 70 או 90 שנה, כבר לא ראויים למגורים. זה יהיה שילוב ש'יאנוס' את כל הצדדים לקדם פרויקטים כאלו. אחת הפתרונות הוא מתן קרקע משלימה בפרויקטים חדשים".
בקרית ים חשבו לתת קרקע משלימה לפרויקטים של התחדשות עירונית בשכונה החדשה, גלי ים, ולבסוף זה לא קרה.
"לדעתי זו היתה טעות. היו צריכים לשמור את כל השטח לצורכי מתן קרקע משלימה ליזמים שיקדמו פרויקטים של התחדשות עירונית. לדעתי, זה החזיר את הפרויקטים של התחדשות עירונית בקרית ים אחורה. היתה פה עתודה להשלמת כמה פרויקטים, והיא נעלמה. לדעתי, כאשר כבר יתחילו לקדם פרויקט כזה, הוא יעלה את מחירי הדירות בכל האזור, ולכן המשך ההתחדשות העירונית יהיה יותר כדאי כלכלית".
ראש עיריית קרית מוצקין, חיים צורי, הודיע כי הוא מתנגד לתוכניות של התחדשות עירונית במרכז העיר, כי הדבר ייצור פקק תנועה אחד גדול בכל העיר.
"התפיסה של משרדי הממשלה היא כי לאור הפיתוח של התחבורה הציבורית, כאשר הפרויקטים של התחדשות עירונית ייצאו לדרך, התחבורה הציבורית תהיה כל כך טובה שרבים יעדיפו אותה על פני שימוש ברכב פרטי. זה כמו ביצה ותרנגולת, ונראה מה יתחיל קודם: השימוש בתחבורה ציבורית או התחדשות עירונית. זה יכול לקחת הרבה שנים, ועד אז השאלה הזו תישאר ללא תשובה".
מהנדס הוועדה: אני אופטימי
אלכס קופר טוען כי משבר הקורונה אכן השפיע על שוק הנדל"ן, אבל פחות ממה שהוא חשש: "כשאני בא לבחון את השפעת הקורונה על ענף הנדל"ן, אני מסתכל מה המגפה עשתה לענפים אחרים, כמו מסעדות, תרבות וכו'. יחסית לענפים אחרים, השפעת הקורונה על הנדל"ן היתה מינורית.
"אני רואה שמוכרים כאן דירות במחירים שלא חשבתי שימכרו, אני רואה עסקאות, אני רואה היתרי בנייה שאנחנו ממשיכים להוציא. מי שדיבר על התרסקות של ענף הנדל"ן, צריך לאכול את הכובע. נכון, יש חוסר ודאות, יזמים חושבים פעמיים לפני שהם יוצאים לפרויקט חדש, אבל הענף עדיין מתקיים ואף מתקדם. בשורה התחתונה, אני אופטימי, כי לפחות בארץ, האדם הממוצע עדיין רוצה להתגורר בדירה משלו. והנתון הבסיסי לא השתנה עקב הקורונה. אז שינוי כן, השפעה כן, אבל להערכתי באורח מינורי בלבד".
פורסם לראשונה: 07:54, 04.02.21
