בתים פרטיים צמודי קרקע - מוצר הולך ונעלם
בשנים האחרונות נראה כי הביקוש לבתים פרטיים צמודי קרקע מרקיע שחקים. אם בעבר מרכיב הקרקע באזור המרכז היווה כ- 50%–55% ממחיר הדירה וכ-30%–40% בפריפריה, כיום אנו עדים לעלייה חדה של רכיב הקרקע גם באזורי הפריפריה, בהם מחירי הקרקע מגיעים ל-50% ממחיר העסקה, ויותר.
על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2021 הגענו לשפל של עשור עם 6,000 התחלות בנייה בלבד של צמודי קרקע. בשנה החולפת, נרשמה עליה בסך התחלות הבנייה של צמודי קרקע עם 11 אלף התחלות בנייה ברחבי הארץ, אך שינוי זה אינו בהכרח מעיד על מגמת עליה מתמשכת, מכיוון שמדובר בתכניות והיתרים שהוגשו לפני שנים, כאשר רק השנה קיבלו את האישור המיוחל. נסיבות אלו, בתוספת אינטרס המדינה ורשות מקרקעי ישראל אשר מתנגדים לפרויקטים צמוד קרקע ומעודדים בנייה רוויה, גורמים לתוצאה לפיה מדובר במוצר נכחד, עם ההיצע קטן אשר כפי הנראה ימשיך לרדת באופן ניכר בשנים הקרובות, בד בבד ביקוש גדל שצפוי כי ימשיך לעלות.
קרקע פרטית בסך 1,250,000 ₪ שכמעט וירדו לטמיון
בין המבקשים לבנות בית פרטי היו בני זוג מאזור הצפון, שלאחר מאמצים רבים הצליחו לאתר מגרש פרטי למכירה בשטח כ- 1.25 דונם, המצוי במושב הקהילתי טל-אל שבגליל. ביישוב הקהילתי מתגוררת 250 משפחות בלבד, מחזה נדיר לאלו החולמים על פרטיות ושלווה באזור המוקף ברובו בשטחי ציבור פתוחים, ונדמה שלאחר שנים של מגורים בשכירות ביישוב, חלום על בית קרקע פרטי בבעלותם נראה קרוב מתמיד.
הזוג פנה למשרד עורכי דין יוסי סילם שבחיפה, המתמחה בתחום המקרקעין ובפרט בתחום התכנון והבנייה, על מנת לנסח במהירות הסכם לרכישת המגרש. על אף ההתרגשות הגדולה וההתלהבות המובנת, עו"ד סילם ביקש מהזוג להמתין בסבלנות עד להשלמת הבדיקה התכנונית של המגרש, לרבות ייעוד המגרש, זכויות הבנייה בו וכיו"ב. זאת, חרף העובדה כי המגרש מוקף בבתי מגורים צמודי קרקע, וכי על פניו נראתה העסקה פשוטה ומבטיחה (לשם המחשה, ניתן להבחין בצילום האוויר עם סימון המגרש):
עם השלמת הבדיקה התכנונית, התברר כי בפועל המגרש שהועמד למכירה, ואשר נחזה ככזה אשר ניתן להקים עליו בית מגורים, כלל אינו מיועד למגורים: "הלקוחות הגיעו אליי נרגשים לקראת ביצוע העסקה" נזכר עו"ד סילם, "אחרי חיפוש של שנים, אפשר להבין את גודל ההתלהבות והדרישה לסגור את החוזה במהירות, אך לאחר בדיקה מקיפה שביצענו, התגלו בעיות במצב התכנוני של המגרש. מניתוח התכניות החלות, הגענו למסקנה לפיה לא ניתן להקים עליו בית מגורים כלל. זאת, בשונה מיתר המגרשים הסובבים אותו".
בדיעבד, התברר כי הבדיקה שערך עו"ד סילם על מנת לוודא כי המגרש אכן זמין לבנייה בהתאם לתכניות התקפות, מנעה מבני הזוג הפסד כספי טרגי בסך 1,250,000 שהיו יורדים לטמיון, ומותירים את בני הזוג בפני שוקת שבורה.
"תכנון ובנייה הינו התמחות ספציפית בתחום המקרקעין, שבאופן מפתיע רוב עורכי הדין העוסקים בעסקאות הנדל"ן לא מתמחים בו" מסביר עו"ד סילם. "הוא מבוסס על חוק התכנון והבנייה – חוק ארוך, מורכב ומסועף שנחקק בשנת 1965 תקנות התכנון והבנייה שהותקנו מכוחו, וכן על תכניות בניין עיר רבות שרלוונטיות למגוון עסקאות נדל"ן. במידה והמגרש אכן מיועד למגורים עפ"י התכנית התקפה, ניתן לעבור לשלב הבא ולבחון באופן מפורט יותר את המצב התכנוני, תלוי מידת הפירוט של התכנית החלה. חשוב במיוחד לערוך בדיקה משפטית תכנונית בטרם רכישת מגרש ריק, לרבות בדיקת זכויות הבנייה שמקורן בתכנית החלה על השטח המיועד למכירה".
על מנת לאמת את ממצאיו, פנה עו"ד סילם למהנדס המועצה האזורית משגב, ובתשובה שקיבל המסקנה הייתה זהה ולפיה "אין לחלקה כל ייעוד, לא הוקנו לה זכויות בניה ולא ניתן כלל להגיש בחלקה בקשה להיתר בניה". כך, דברי מהנדס המועצה.
עסקת מכר לרכישת מגרש פרטי ריק מחייבת את הקונה לבצע חישובים ולהתנהל באופן אשר לוקח בחשבון מגוון היבטים, השלכות ושיקולים. "לעיתים ניתן לראות כי על מגרשים ריקים חלה תב"ע כלשהי שמכוחה ניתן לממש את זכויות הבנייה ולהקים את הבית המבוקש, אך כאן זה לא היה המקרה" מסביר עו"ד סילם. "משרדנו דואג לנתח את המצב התכנוני של המגרש בטרם עריכת הסכמי המכר, כלומר לבדוק את התכניות החלות, מידת השפעתן, וכמובן זכויות הבנייה למגרש, אם בכלל".
מוגש מטעם: עו"ד יוסי סילם
פורסם לראשונה: 10:35, 10.09.23
