מתחם קדמת ביאליק הוא ההוכחה לכך ששינויי מדיניות ותכנון מואץ משנים פלאים את הפיתוח העירוני. בואו נראה איך התווספו לאחת מעתודות הקרקע המדוברות כ- 2,000 יחידות ובכלל איך התפיסה התכנונית השתנתה בעקבות שילוב הגוף הממשלתי ״דירה להשכיר״ בפרויקט.
בעוד שיח הדיור בישראל מתמקד לרוב במחירי הדירות ובמחסור בהיצע, בשנים האחרונות מתרחש שינוי שקט אך משמעותי מאחורי הקלעים, כזה שמתחיל עוד הרבה לפני יציקת הבטון. מתחם קדמת ביאליק, אחד מעתודות הקרקע האחרונות והמשמעותיות בצפון, הפך לאחרונה לדוגמה מובהקת לאופן שבו שינויי מדיניות, שילוב גופים ממשלתיים ותכנון מואץ משנים את מפת הפיתוח העירונית.
אחד הנתונים הבולטים ביותר בתוכנית הוא הגדלת היקף יחידות הדיור במתחם, מכ־8,000 יחידות דיור בתכנון הראשוני, לכ־10,000 יחידות דיור בתכנון המעודכן. מדובר על תוספת של כ־2,000 יחידות שאינה רק מספרית! היא משקפת תפיסה תכנונית חדשה, שנותנת מענה לצורכי דיור עתידיים, תוך ניצול מיטבי של קרקעות זמינות.
קדמת ביאליק: לא עוד מתחם, אלא מקרה מבחן תכנוני
קדמת ביאליק ממוקמת בלב אזור הקריות התוסס, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים ולמרכזים עירוניים קיימים. מיקומה הפך אותה לאורך השנים למועמדת טבעית לפיתוח, אך דווקא העובדה שמדובר בעתודת הקרקע האחרונה בעיר העניקה לה חשיבות אסטרטגית ייחודית.
לדברי גורמים בענף, השאלה לא הייתה האם המתחם יפותח, אלא כיצד. האם מדובר בפיתוח מדורג ושמרני, או במהלך רחב היקף שמביט לפחות עשור קדימה.
כאן נכנס לתמונה השילוב של המדינה, באמצעות החברה הממשלתית "דירה להשכיר", והעברתה של התוכנית למסלול הוותמ״ל - הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור.
"דירה להשכיר" - שינוי כיוון בתכנון
שילוב "דירה להשכיר" במתחם קדמת ביאליק אינו מהלך טכני בלבד. מדובר בגוף ממשלתי שמטרתו לקדם פתרונות דיור ארוכי טווח, בעיקר בשוק השכירות, והוא מביא עמו תפיסה שונה של תכנון: צפיפות גבוהה יותר, תמהיל מגורים מגוון וראייה מערכתית של שכונה שלמה ולא רק של פרויקט בודד.
התוצאה בפועל היא הגדלת זכויות הבנייה והרחבת היקף יחידות הדיור. "כשגוף כמו ‘דירה להשכיר’ נכנס לתמונה, המדינה מאותתת שהיא רואה במתחם הזה חלק מהפתרון הארצי לדיור, לא רק יוזמה מקומית", מסביר שמואל לוי, הבעלים של חברת נקסוס השקעות נדל״ן, מומחה להשקעות בקרקע ובעל ניסיון של למעלה מעשור בתחום.
הוותמ״ל: האצה תכנונית עם השפעה רחבה
העברת התוכנית למסלול הוותמ״ל הייתה שלב מכריע. הוותמ״ל נועד לקצר תהליכים תכנוניים ולהתגבר על חסמים בירוקרטיים, במיוחד במתחמים גדולים ובאזורי ביקוש. עם זאת, הוא גם מעורר לא אחת דיון ציבורי סביב שאלות של עומס תשתיות ואיזון בין מהירות לאיכות.
במקרה של קדמת ביאליק, נראה כי המדינה בחרה להפעיל את הכלי הזה במלואו. "הוותמ״ל משנה את כללי המשחק", אומר שמואל לוי. "ברגע שתוכנית נכנסת למסלול הזה, קצב קבלת ההחלטות משתנה, והוודאות התכנונית עולה משמעותית. זה קריטי במתחמים בהיקף כזה", כך מסביר.
מה בפועל המשמעות של תוספת 2,000 יחידות דיור?
הגדלת מספר יחידות הדיור אינה מתרחשת ביום אחד ובטח לא בוואקום. תוספת של אלפי דירות מחייבת תכנון תשתיות, תחבורה, מוסדות חינוך, שטחים ירוקים ומסחר. במקרה של קדמת ביאליק, התכנון המעודכן מבקש לייצר שכונה עירונית שלמה, עם חיבור למרקם הקיים ולא כמתחם מנותק.
"אנחנו רואים כאן מעבר מתכנון של ‘עוד שכונה’ לתכנון של מוקד עירוני חדש,” מציין לוי. “זו חשיבה שמבינה שהקרקע היא משאב מוגבל, וצריך לנצל אותה בצורה חכמה".
מבט של מומחים מהשטח
מי שעוקב מקרוב אחרי התהליכים הללו הם גופים מקצועיים הפועלים בשוק הקרקעות. חברת נקסוס השקעות נדל״ן, המתמחה באיתור וליווי השקעות בקרקע, מלווה את מתחם קדמת ביאליק כבר בשלבים מוקדמים.
לדברי לוי, "העבודה האמיתית מתחילה עוד הרבה לפני הכותרות. להבין לאן המדינה מכוונת, לזהות שינויי מדיניות בזמן אמת, ולבחון איך הם מתורגמים לתכנון בשטח. למעשה, זה מה שמבדיל בין השקעה ספקולטיבית להשקעה מושכלת".
עוד מוסיף לוי: "העובדה שהזכויות במתחם גדלו אינה מקרית. היא תוצאה של תהליך עמוק, של ראייה ארוכת טווח ושל החלטה מדינתית ברורה לקדם את האזור".
קדמת ביאליק כחלק ממגמה צפונית רחבה
המהלך בקדמת ביאליק אינו מבודד. בשנים האחרונות ניתן לראות בצפון הארץ שורה של מתחמים שעוברים תכנון מואץ, כחלק מניסיון לאזן את עומסי הביקוש במרכז. הקריות, שבעבר נתפסו כאלטרנטיבה משנית, הופכות בהדרגה למוקד משיכה עבור משפחות וזוגות צעירים.
"אנחנו בעיצומו של שינוי תפיסתי”, מסכם לוי. “הצפון כבר לא ‘העתיד הרחוק’ של שוק הדיור, אלא הוא ההווה".
לסיכום, קדמת ביאליק הוא בהחלט תכנון שמקדים את המציאות
הסיפור של קדמת ביאליק ממחיש כיצד שילוב של מדיניות ממשלתית, כלים תכנוניים מתקדמים וגופים מקצועיים יכול לשנות את פניו של מתחם ובכלל של עיר שלמה. המעבר מ־8,000 ל־10,000 יחידות דיור אינו רק עדכון במספרים, אלא הצהרה על כיוון חדש שמשנה את מפת הפיתוח העירונית.
בעידן שבו הקרקע הופכת למשאב נדיר יותר ויותר, היכולת להבין תהליכים תכנוניים לעומק ולפעול בהתאם - היא זו שמעצבת את מפת הנדל״ן של העשור הקרוב.
מוגש מטעם נקסוס השקעות נדל״ן
