צווים מהעירייה, הוצאות שיקום כבדות, תביעות משפטיות, ובמקרים קיצוניים – גם פינוי כפוי של דיירים. עו"ד ונוטריון פנחס וולר, מסביר כיצד לפעול נכון ברגע האמת, ומהם הסיכונים למי שמתעלם
תושבי הקריות רואים את זה כמעט בכל רחוב שני: בניינים ותיקים בני חמישים או שישים שנה, שחזותם מתקלפת, עמוד מעט עקום, הבטון נחשף, שקיעת רצפה או תקרה, ולעיתים גם חתיכות טיח או אבן נופלות לקרקע. מדובר בתופעה מוכרת, אבל מאחוריה מסתתרת בעיה חמורה בהרבה – כזו שאינה נוגעת רק לאדריכלות ולתחזוקה, אלא חוצה לעולמות של אחריות משפטית, חובות כספיות, ולעיתים גם פליליות.
"צו מבנה מסוכן" – לא רק נייר, אלא הליך מחייב שמסמן התחלה של מסע מורכב
כאשר מתקבל מכתב מהעירייה עם הכותרת "צו מבנה מסוכן" – מדובר כבר לא בהתראה, אלא בצעד פורמלי עם השלכות מרחיקות לכת. לפי פקודת העיריות, רשות מקומית רשאית, ולעיתים חייבת, להורות לבעלי נכסים לבצע תיקונים מידיים כאשר המבנה מסכן את הציבור.
"ההבנה שהצו הזה הוא למעשה חיוב לפעולה – ולא המלצה – היא קריטית", מסביר עו"ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות ', מהבולטים בישראל בתחום דיני המקרקעין. "מדובר במצב שבו אי־תגובה יכולה להוביל להליכים משפטיים, קנסות כבדים, ובמקרים מסוימים אף הליך פלילי אם מתרחש נזק בפועל".
מתי מבנה נחשב למסוכן?
המונח המשפטי "מבנה מסוכן" מתייחס לכל מבנה שעלול לגרום לנזק לחיים או לרכוש – בין אם מדובר במרפסת עומדת להתנתק, קירות מתפוררים, עמודים סדוקים או חיפוי בטון מתקלף. ההכרזה נעשית בדרך כלל לאחר בדיקה של מהנדס בניין מוסמך מטעם הרשות.
המשמעות היא מיידית: על בעלי הדירות לפעול לשיקום, לפי הוראות ההנדסה העירונית. אם לא יעשו זאת, העירייה רשאית לבצע את העבודה בעצמה – ולגבות את העלות מהדיירים, בתוספת ריבית, אגרות ואמצעי אכיפה.
בקריות, לדוגמה, מדובר כבר לא בתופעה נקודתית, אלא במגמה. שכונות ותיקות בקריית חיים, קריית מוצקין ובקריית ים רוויות במבנים שזקוקים לחיזוק – ודווקא באזורים אלו חיים לא אחת אוכלוסיות מוחלשות, שמתקשות לעמוד בנטל הכלכלי.
מתי העירייה מתערבת?
למרות שמדובר בסמכות מנהלית, העירייה לא פועלת באופן שרירותי. במקרים רבים ההתערבות תתרחש לאחר תלונה תושבים, סכסוכי שכנים, פניות חוזרות או לאחר סיורים תקופתיים של מחלקת ההנדסה. לפעמים ההכרעה מתרחשת לאחר אירוע חמור – למשל, נפילת חיפוי מבניין או קריסת גגון.
ככל שהמצב החזותי נראה חמור יותר – כך גוברת הסבירות להתערבות. מה שחשוב להבין הוא שמרגע ההכרזה, הספירה לאחור מתחילה: כל עיכוב הוא סיכון, משפטי ובטיחותי כאחד.
אחריות אישית – גם לדיירים שלא מתגוררים במקום
בעל דירה בבניין שהוכרז כמבנה מסוכן אחראי על פי דין לשאת בחלקו בהוצאות, גם אם הדירה מושכרת או ריקה. בתי המשפט קבעו שוב ושוב כי הבעלות בנכס מקנה גם אחריות – בין אם מדובר בתחזוקה, נזקים או ביצוע הוראות העירייה.
"זו לא שאלה של מי גר, אלא מי הבעלים", מדגיש עו"ד וולר. "בעל נכס חייב לדעת שהוא עשוי לשאת בתשלומים כבדים, כולל תיקונים שמבצעת העירייה ללא הסכמתו, או אפילו להתמודד עם תביעה מצד דיירים אחרים בבניין". בנוסף, בעל נכס שאינו משתף פעולה עלול לשבש את שיקום המבנה כולו, להקשות על קבלת אישורים או לדחות את תהליך ההסרה של הצו – דבר שעשוי לפגוע גם בערך הדירה בשוק.
השלכות ביטוחיות חמורות
לא רבים יודעים, אך מרגע שהמבנה הוכרז כמסוכן – חברות ביטוח רבות מסרבות להעניק כיסוי. פוליסות קיימות עלולות להתבטל, ובמקרה של נזק – עלול להתעורר קושי ממשי בקבלת פיצוי. בהקשרים מסוימים, דיירים אף ימצאו עצמם מול שוקת שבורה – הן מבחינת כיסוי לנזקים, והן מבחינת אחריות נזיקית כלפי צדדים שלישיים.
קניית דירה במבנה מסוכן
רכישת דירה במבנה מסוכן – מסוכנת כשלעצמה. שכן, במועד הבדיקת לקראת רכישה, אין וודאות מה יהיו עלויות שיקום ותיקון המבנה. אין גם וודאות באשר למשך זמן השיפוצים, לבעיות בלתי-צפויות שיתגלו, וכו'. לעיתים התיקון הוא פשוט ואף קוסמטי (אריחי שיש, חיפויים, זכוכית וכו'), אולם לעיתים הוא כרוך בתהליך תשתיתי-יסודי (השקול להקמה מחדש של הבניין).
בנוסף, הבנקים חוששים, ואף נמנעים, לתת משכנתא לרכישת דירה בבניין שהוצא לו "צו מבנה מסוכן". הסיבה לכך היא חשש של הבנק שבמקרה בו הלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרי התשלומים, הבנק יישאר עם נכס מסוכן, ועם האחריות. אם הבנק ייאלץ לממש את זכותו על הנכס הממושכן, ולמכור אותו בשוק החופשי, הסיכוי שיוכל למכור נכס במבנה מסוכן - נמוך ביותר. במילים אחרות, יהיה קשה לבנק לכסות על ההפסדים. לעיתים, הבנק ישלח שמאי מקרקעין מטעמו, במטרה להעריך את שווי הנכס, בניכוי הסכום הצפוי לתיקון צו מבנה מסוכן.
מה מציע משרד עו"ד וולר ושות'?
משרד וולר ושות' הנו אחד מהמשרדים המובילים בחיפה והצפון, בתחום המקרקעין, התכנון והבניה. עם ניסיון של למעלה מ-40 שנה, ודירוג עקבי במדריכי הדירוג BDI ו-D&B, משרד וולר ושות' הוא הכתובת המקצועית והבטוחה לעסקאות נדל"ן מורכבות, תמ"א 38, התחדשות עירונית, ייצוג מול רשויות התכנון, ופתרון מחלוקות בין דיירים, יזמים וגופים ציבוריים. המשרד משלב הבנה משפטית עמוקה עם היכרות מעשית עם השטח, והכל ביסודיות, בזמינות מלאה ובשקיפות.
המשרד מתמחה בליווי דיירים, ועדי בתים ורשויות מקומיות במקרים של מבנים מסוכנים. המשרד מעניק פתרון כולל – החל מבדיקת חוקיות הצו, דרך ניהול מו"מ עם העירייה, ועד לייצוג משפטי בבית משפט במקרה הצורך.
המשרד מציע מעטפת שירותים לדיירים, הכוללת - איתור כלל הבעלים, וכינוס ישיבת דיירים דחופה, בכדי ליידע אותם במצב המבנה והצו שהוציאה הרשות; הקמת חשבון בנק לצורך השתתפות כספית של בעלי המבנה, ובהיעדר ברירה - תביעה משפטית כנגד בעלים המסרבים להשתתף; ככל שנדרש מימון בנקאי, יש לערוך בדיקה מקדימה, וקבלת הצעות להעמדת ההלוואה; מינוי מהנדס קונסטרוקטור מטעם הבעלים; הכנת תכניות, מפרט טכני, כתב כמויות, ולו"ז לביצוע העבודות; יש לקבל הצעת מחיר ממספר קבלנים (מכרז פרטי), ולמנות קבלן רשום לביצוע העבודות; סיוע ברכישת ביטוחים מתאימים; ביצוע העבודות וקבלת האישורים על סיום ביצוע העבודות, על בטיחות המבנה, ועל עמידה בכל דרישות הרשות; פניה לרשות המקומית, על מנת שתבטל את הצו. לעיתים יידרשו הליכים משפטיים נוספים כנגד הרשות המקומית, דרישה לביטול קנסות וכו'.
"אנחנו לא רק עורכי דין – אנחנו גם מגשרים, אסטרטגים ונציגים של הדיירים מול גורמי הכוח", מדגיש פנחס וולר. "המטרה שלנו היא למצוא פתרון – מהיר, חוקי ויעיל".
סיפור מהחיים: כך הצליחו דיירים בקריית אתא להציל את הבניין
בבניין בן חמישים שנה בקריית אתא הוצא צו מבנה מסוכן לאחר שחלקי בטון החלו להתנתק מהחזית. העירייה דרשה פעולה מיידית, אך שליש מהדיירים סירבו לשאת בעלות. המחלוקות הפנימיות גרמו לעיכוב, עד שפנו אל משרד וולר ושות'. תוך חודש הושג הסכם שיתוף בין כל הדיירים, הוגשה בקשה לדחיית הצו, והוגשה תוכנית שיקום חדשה שאושרה על ידי מהנדס העיר.
בסופו של דבר, המבנה שופץ, הצו בוטל, ודיירים הצליחו גם להעלות את ערך הנכסים.
לסיכום – אל תחכו לרגע האחרון
הכרזה על משבנה מסוכן אינה סוף העולם – אך היא דורשת תגובה מקצועית ומיידית. דחייה עלולה להוביל לאובדן שליטה, להוצאות מיותרות ולסכסוכים ארוכי שנים בין שכנים. פעולה נכונה מתחילה בפנייה לייעוץ משפטי מקצועי.
למידע נוסף ולפנייה ראשונית:
וולר ושות' – משרד עורכי דין
טלפון: 04-8661537,
כתובת המשרד דרך העצמאות 15, חיפה 3133801
המאמר מוגש כחומר רקע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. בכל מקרה של צו או פנייה מהרשות המקומית או מבית המשפט – יש לפנות לייעוץ משפטי מותאם אישית.
מוגש מטעם: משרד עו"ד וולר ושות'
