אפילו זקני ענף הנדל"ן מתקשים לזכור שנה משוגעת כמו 2020. מגפת הקורונה השתלטה על כל תחומי החיים, על ענפי המשק השונים ועל החיים של כולנו, והשפיעה בכל הרבדים. דבר אחד ברור: גם אחרי החיסון והיציאה מהמגפה, ענף הנדל"ן לא יחזור למה שהיה. אז מה איפיין את הענף השנה, מה השתנה ומה צפוי בשנה הקרובה בשוק הנדל"ן בקריות?
הסגר: אי ודאות
למרות שענף הנדל"ן הוחרג וניתן אישור להמשיך לקיים אותו, בניגוד לחלק ניכר מענפי המשק, השנה הייתה מלווה בסגרים, חלקיים ומלאים, שהשפיעו על הענף. העובדים משטחי הרשות הפלשתינית לא הגיעו כרגיל, על הסינים אין על מה לדבר, פרויקטים התעכבו, ולפעמים קשה לדעת מתי יסתיימו. אנחנו בפתח עוד סגר ושוב, אי ודאות, הנחיות לא ברורות והעדר היגיון בחלק מההחלטות.
את השנה ניתן לחלק למספר חלקים: תקופת הסגר הראשון היתה הקשה ביותר. אנשים הפסיקו לקנות דירות, העבודה באתרים התנהלה בעצלתיים, אנשים חששו לחייהם מהווירוס שנחת עלינו, והסתגרו בבתים. אנשים הוצאו לחל"ת, וכשהפרנסה לא יציבה - מי יכול להתחייב על משכנתה ועל רכישת בית? התחזיות היו פסימיות.
בריאיון ל"ידיעות המפרץ" בחודש אפריל, סיפרה ריקי ברק ממשרד 'נדל"ן מושלם' בקרית ביאליק: "החודש כמעט לא היו עסקאות. אנשים לא מוכנים לבקר בדירות ולראות אותן, אנשים לא מוכנים שיגיעו אליהם קונים פוטנציאליים לביתם. יש לי לקוח, סיכם על רכישת דירה, ראשונה שלו. לפני שהלכנו לעורך דין, הוא אמר לי שברכישת הדירה הוא משקיע את כל ההון העצמי שלו, ובימים אלו חושש להישאר בלי שקל בבנק ועם משכנתא על הראש, כשהוא תלוי אך ורק במשכורת שלו. העדיף שיהיו לו קצת חסכונות בבנק בימים כאלה, וביטל את העסקה".
התאוששות מפתיעה
בחודשי הקיץ התמונה השתנה, והציבור חזר לקנות דירות. התמריץ העיקרי היה סיום מבצע 'מחיר למשתכן'. אלפי דירות בקריות שווקו, בעיקר בשלוש שכונות חדשות: משכנות אמנים במוצקין, נאות אפק בביאליק וגלי ים בקרית ים. השיווק במוצקין הסתיים ברובו בשנת 2019, גם בנאות אפק היו מכירות רבות באותה שנה, אבל ב-2020 קרית ים כיכבה בראש דירוג הערים מבחינת מכירת דירות חדשות. מספר פרויקטים חדשים הושקו בעיר והמכירות פרחו. גם לקראת סוף השנה, המכירות, על פי מנהלי השיווק של החברות הגדולות פרחו.
גיל גורביץ', סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת אזורים: "באופן מפתיע, מאז היציאה מהסגר הראשון, יש עלייה חדה בביקושים ובמכירות. זה קורה בכל הארץ, אבל במיוחד באזור הצפון".
ביקוש לדירות גדולות
העובדה שרבים כל כך עברו לעבוד מהבית, בעיקר בתחום ההייטק, גררה ביקוש לדירות גדולות יותר. אנשים לא רצו לעבוד במטבח או בחדר של הילד, מכרו דירות באזורים יקרים יחסית וקנו דירות גדולות יותר באזורים זולים יותר. תופעה זו הביאה, לדעת מומחים בתחום, לנדידה של תושבים מחיפה לקריות. הסגר גם העלה את חשיבות המרפסות הגדולות והגינות הצמודות.
אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק של 'גיא ודורון לוי': "הקורונה הביאה לעלייה בקרנן של מרפסות ואזורים חיצוניים בבית, והפכה את המרחב הפנימי והמטראז' לחשובים יותר. אין כיום בנייה חדשה שלא כוללת מרפסות. זיהינו עלייה בנכונות הרוכשים להשקיע בדירה גדולה יותר, על מנת לקבל מרפסת רחבת ידיים. בחצי שנה האחרונה הציבור שהה בסגר במשך חודשיים, ויש רבים שגם כיום נשארו לעבוד מהבית. הסטודנטים לומדים מהבית, תלמידי התיכון והחטיבה העבירו את רוב זמנם מהבית, וזה הופך את המרחב הביתי, הפנימי והחיצוני – לנחוצים יותר מאי פעם".
התחדשות עירונית, לאן?
מומחים רבים טוענים כי לאור העובדה שהשטחים לבנייה חדשה כמעט נגמרו, כולל באזור הקריות, העתיד טמון בפרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בשכונות, לרוב במרכזי הערים, שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ויש להן פוטנציאל שיווקי גדול. על הנייר, התוכנית נראית מעולה. בפועל, זה לא מתקדם בינתיים בקריות לאף מקום, משתי סיבות עיקריות: בשל מחירי הדירות הזולים יחסית בקריות, יזם ירוויח מפרויקט של פינוי-בינוי רק אם יבנה ביחס של 1 ל-6 או 1 ל-7, קרי על כל דירה שיפנה, יקבל 6 או 7 דירות חדשות.
בנייה בסדרי גודל כאלה תיצור לחץ על מרכזי הערים ועל התשתיות הקיימות, וראשי הערים מתנגדים לכך. ראש עיריית קרית מוצקין, חיים צורי, אמר לפני מספר חודשים שהוא לא מקדם תוכניות גדולות של פינוי-בינוי במרכז העיר בגלל החשש לצפיפות, לחץ על תשתיות ופקקי תנועה תמידיים. בשלב זה עדיין לא נמצא המנגנון שיבטיח ליזמים רווח נאה. ייתכן כי העלייה הצפויה במחירי הדירות בקריות תהפוך גם פרויקטים של פינוי-בינוי לכדאיים יותר.
מה הלאה
על פי נתוני הלמ"ס, חלה ירידה תלולה במספר היתרי הבנייה שהוצאו בוועדות התכנון השונות, כולל בקריות. במוצקין, לדוגמה, הוצאו במחצית הראשונה של השנה היתרים לבניית 13 דירות בלבד, לעומת 251 היתרים ב-2019. משמעות הדבר: פחות דירות ייבנו בשנה הקרובה באזור הקריות. קיטון בהיצע, משמעותו עליית מחירים. כל הגורמים שותפים לדעה הזו, שבשנת 2021 תהיה עלייה במחירי הדירות, תחילה עלייה מתונה, אחר כך תלולה יותר.
מבצע מחיר למשתכן, שריכז את רוב הביקוש בשנים האחרונות, הסתיים, ובשלב זה לא רואים פרויקטים גדולים חדשים על הפרק. עיקר עתודות הקרקע בקריות הן כיום בקרית ביאליק ובעיקר בקרית אתא, שם נחתם בתחילת השנה הסכם גג לבניית עשרות אלפי יחידות דיור. אבל מאז החתימה לא קרה הרבה גם שם.
פורסם לראשונה: 14:30, 29.12.20
