אין זה משנה איזה תיאור תעניקו למחירי הנדל"ן בישראל, בועה או טירוף מערכות, אבל בפועל ישנה עובדה ברורה, אלו ממשיכים לעלות.
בשנה החולפת מחירי הדירות עלו בשיעור מצטבר של כ-16.3% אחוזים, הדבר מתבטא כמובן גם בשוק המשכנתאות ובמחירי השכירויות, ונכון לעכשיו שתי העלאות הריבית האחרונות מצד בנק ישראל לא השפיעו על המגמה.
אם גם אתם מתכננים לבצע עסקת נדל"ן כזו או אחרת, סביר להניח כי לכל מכם ישנה היכרות בסיסית עם מספר מושגים מעולם הנדל"ן, אולם לרגע אחד אסור להרגיש נינוחים ולחשוב כי אלו לבדם מספיקים, כיוון שבדרך ישנם משתנים רבים ולהם השפעה מכרעת על המחיר הסופי.
במידה ולא תדעו את הדקויות הקטנות וכיצד להיערך בהתאם, אתם עלולים לשלם על כך ביוקר, בפן הפיננסי ובנוחות האישית שלכם.
על מנת למנוע מכם לבצע טעויות ולהפסיד כסף, כיום מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין.
תפקידו של השמאי הוא לבצע הערכה וניתוח והערכת שוויים של נכסים, בין אם מדובר בדירות, בתים פרטיים ומבנים מסחריים.
ליאורה פלד שמאית מקרקעין מציגה: כל הבדיקות הנחוצות
ליאורה פלד, שמאית מקרקעין ידועה באזור הצפון מעניקה הצצה קטנה אל מאחורי הקלעים של עולם השמאים, ומפרטת כיצד היא פועלת בשטח:
"התפקיד שלי כשמאית מקרקעין הוא לחקור כל נכס משלושה היבטים שונים:
הפן המשפטי - כולל בתוכו את כל הרישיונות והנסחים, על התהליכים שהתבצעו קודם לכן ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל), האם הנכס רשום כבית משותף, האם ישנם עיקולים, צווים שיפוטיים, בקשות להעברת זכויות, האם הוא רשום בטאבו ועוד, כאשר לכל דבר יש משמעות כספית.
תכנון ורישוי – כאן אני עורכת בדיקה של כל התוכניות של הנכס עצמו ושל הסביבה שמקיפה אותו, על מנת לוודא האם כל מה שבנוי בפועל אכן תואם את התוכנית המקורית. כמו כן אני בודקת האם יש תכנון עתידי לנכס ולסביבה, דבר שיכול להשפיע על המחיר עצמו.
בדיקת השטח – הבדיקה הזו נועדה לוודא שלא תהיינה הפתעות. למשל, אם יש תוכנית לבית צמוד קרקע בן שתי קומות, שלא נגלה כי ישנו גם מרתף שאינו מאושר. ל"הפתעות" שכאלה יש השלכות בכל הנוגע לניסיון לקבל משכנתא מהבנק ועוד.
לאחר שיש בידי את כל הנתונים הרלוונטים, אני מוסיפה למשוואה גם מידע שאספתי מעסקאות נוספות שנעשו באזור, ולאחר מכן מעריכה באופן סופי את שוויו של הנכס המדובר".
טעויות שכיחות בעסקאות נדל"ן
"משום מה התקבעה בתודעה הציבורית כי אפשר רק להיעזר בשירותיו של עורך דין אשר מטפל בניירת ובחוזה של עסקת נדל"ן או בבדיקה של סוכן התיווך, כאילו הם מספיקים כאשר רוכשים או מוכרים נכס למגורים, אך לאנשי המקצוע הללו אין את היכולת או הידע המקצועי להעריך במדויק את כל האלמנטים השונים.
אני אתן דוגמה, במידה וישנה דירה בבניין מגורים שהחזית שלו משקיפה אל עבר שדה פתוח, על פניו זו נראית כמו עסקה חלומית. אבל התפקיד של השמאי הוא לבדוק האם ישנן תוכניות עתידיות שעלולות לשנות את פני התמונה הפסטורלית.
האם בעתיד הלא רחוק על השדה הפתוח יבנו מרכז מסחרי או בנייני מגורים נוספים.
ואם כבר עכשיו יש מבני ציבור או מבני תעשייה בקרבת המקום, עד כמה הם משמשים כמפגעי רעש, האם הם קבועים או זמניים וישנם עוד ועוד פרטים קטנים שצריך לבדוק.
לכן אנשים שמבצעים עסקה בלי שמאי חשופים לטעויות רבות, כי זה לא רק האפשרות שהנכס לא רשום כמו שצריך, אלא שיש אפשרות לחריגות בנייה עתידיות או תוכניות שאמורות לשנות את פני השכונה כולה.
התפקיד שלי כשמאית מקרקעין הוא לא להגיד ללקוחות שלי את הדברים שהם רוצים לשמוע, אלא לבצע עבורם בדיקה קפדנית ומדוקדקת ולהעניק את התשובה הכי מציאותית ומדויקת, תוך כדי שאני לוקחת בחשבון ומתייחסת לכל שביב של מידע ולכל גורם בסביבה כדי להגן על האינטרסים שלהם, והכל בסופו של דבר מגולם במחיר הסופי", ליאורה פלד הוסיפה נדבך נוסף שרבים נוטים לפספס.
תפקידו של שמאי מטעם הבנק
"ישנו הבדל מהותי בין שמאי פרטי לבין שמאי מטעם הבנק שמגיע על מנת להעריך את שווי הנכס בהקשר של גובה המשכנתא.
לכל בנק יש רשימת שמאים משלו וכל שמאי שנבחר מחויב לתת תשובות והסברים אך ורק לבנק עצמו, כאשר ללקוח אין שליטה על אופן הערכה ועל התשובה שהשמאי העניק לבנק בנוגע לנכס שנבדק, וכאן בדיוק מסתיימת העבודה שלו.
המשכנתא כידוע מגנה על הבנק שרוצה להיות בטוח כי מי שלווה ממנו יוכל לעמוד בהחזר הכספי החודשי לאורך השנים, אך מה עושים במידה ומתכננים לבצע מספר פעולות להשבחת הנכס בעתיד? ומה זה אומר מבחינת מיסים והיטלים לרמ"י, לעירייה או למועצה המקומית?
לשמאי מטעם הבנק אין שום נגיעה בכל הנוגע לתכנון רחוק טווח ואת ההשלכות הפיננסיות הנלוות, לכן אל תתפתו לחשוב כי הכל מתחיל ונגמר בבדיקה שלו או בגובה המשכנתא שהבנק יסכים להעניק לכם", ליאורה פלד סיכמה את הדברים.
ליאורה פלד שמאית מקרקעין: יצירת קשר
ליאורה פלד בת 44 היא בעלת תואר ראשון בכלכלה ותואר שני MBA מהטכניון.
כמו כן היא בוגרת לימודי שמאות מקרקעין וניהול נכסים ביחידה ללימודי חוץ בטכניון.
קודם לכניסתה אל עולם השמאות, היא עבדה בתחום הביקורת וההשקעות בבנק מוביל בישראל, ושימשה כיועצת השקעות במחלקה המסחרית של הבנק בתחום ייעוץ לחברות ועסקים, כך שצברה ניסיון רב בכל הנוגע לשפה הבנקאית וכיצד הבנק פועל מהצד השני בעסקאות נדל"ן ועסקאות פיננסיות רחבות היקף.
