חברת נתיב יזמות ובנייה, הבונה את השכונה החדשה "הריוויירה הצפונית" בצפון קרית ים, מתחילה בימים אלה לשווק את הפרויקט, קו ראשון לים. מחירי ההשקה הם בסביבות 20 אלף שקל למ"ר - דירה של 100 מ"ר אמורה לעלות סביב 2 מיליון שקל.
יחסית למחירי הדירות בקריות, זו אולי דירה יקרה, אבל עבור תושב המרכז, שמשלם בימים אלה 40-50 אלף שקל ולפעמים הרבה יותר עבור מ"ר במקום סביר, לא קו ראשון לים, המחיר נשמע דמיוני, מציאה של ממש. אז מה הפלא שבחברה בונים על כך שלפחות 25 אחוז מהדירות בפרויקט יימכרו למשקיעים, כאלה שאוהבים ים וכאלה שאוהבים מציאות.
שמחה גריידינגר, מנכ"ל ובעלים קבוצת נתיב יזמות ופיתוח נדל"ן: "אנחנו בונים בקריות כבר המון שנים, ובשנים האחרונות עיקר הפעילות הייתה בקרית ים. בשכונת פסגות ים אנחנו מסיימים את פרויקט פסגות ים, 300 יחידות דיור, ויש לנו עוד פרויקט בצפון.
"כששילמנו לפני שנתיים מעל 90 מיליון שקל עבור הקרקע בצפון העיר, קו ראשון לים, היו שמאים שאמרו שזה לא הגיוני. אבל אנחנו הבנו את הפוטנציאל, ועובדה ששנתיים מחירי הקרקע רק נוסקים. כמה חלקות קו ראשון לים אפשר למצוא בארץ? רק הודענו שאנחנו מתחילים שיווק, והטלפונים לא מפסיקים. האנשים במרכז לא רגילים למחיר של 20 אלף שקל למ"ר. אין לי ספק שיהיו 50 משוגעים לים שגם מבינים ביזנס טוב שיקנו פה דירה, או כדירת נופש או כדירה להשקעה, ואין ספק שברגע שהפרויקט יסתיים, המחירים יעלו, ובהרבה. בכל מקרה זו השקעה נכונה".
מחיר למשתכן
מחירי הדירות זינקו בשנים האחרונות, אבל בקריות העלייה הייתה יחסית מתונה. הסיבה העיקרית לכך הייתה שהשוק הוצף באלפי יחידות דיור חדשות - בשכונות משכנות אמנים בקרית מוצקין, גלי ים בקרית ים ונאות אפק בקרית ביאליק. אלפי היחידות הללו, שרובם שווקו במחירים מוזלים, במסגרת מחיר למשתכן, סיפקו את הדרישה המקומית לדירות, וגם מנעו עלייה מטאורית של המחירים. במרכז, לעומת זאת, ההיצע היה קטן בהרבה, ולכן המחירים עלו יותר. וזה גרם להגדלת הפער, שהיה קיים גם קודם, בין המחירים במרכז למחירים בפריפריה.
הקורונה נתנה דחיפה נוספת לשוק המשקיעים, שמחפשים מציאות להשקעות. הכלכלות קרטעו, הבורסות עלו וירדו בתנודתיות מפחידה לפעמים, הריבית במשק נשארה נמוכה, כך שאפיקי ההשקעה הצטמצמו. מסיבה זו, רבים חזרו להשקיע בנדל"ן, ענף שלאורך שנים הוכיח את כמה הוא כדאי מבחינת כלכלית. מחירי הדירות הנמוכים יחסית בקריות והיעדר אפיקי השקעה רווחים ובטוחים הביאו את המשקיעים לכאן, חלקם חיפשו מציאות בשוק יד ראשונה וחלקם ביד שנייה.
עו"ד דורון חן מקרית ביאליק מתמחה בתחום הנדל"ן, ותופעת המשקיעים מוכרת לו היטב. "אני רואה הרבה עסקאות של משקיעים, חלקם מאזור המרכז. להערכתי, זה עניין נטו של עלות מול תועלת. משקיעים חושבים היכן המחירים יעלו וגם איזו תשואה הם יקבלו. למשל, בפרויקטים של פינוי-בינוי בקרית ים ובאזורים מסוימים בקרית חיים, קו ראשון לים אפשר לקנות שם דירה ב-800, 900 אלף שקל.
"אלה מחירי רצפה למיקום כזה. מיד כשהחל הגל של פרויקטים לפינוי-בינוי, המחירים שם החלו לעלות, והם עוד יעלו, יש שם פוטנציאל לעלייה של 30 עד 40 אחוז. ויש פה גם תשואה נאה בעת השכרת הדירות. בגלל שההשקעה ברכישה נמוכה יחסית, התשואה של השכירות יכולה להגיע ל-4 אחוזים ויותר, וזו בהחלט תשואה נאה".
המשקיעים מתעניינים רק בדירות ישנות, או גם בחדשות?
"גם וגם. בנאות אפק בקרית ביאליק שווקו דירות במחירי מציאה במשך תקופה ארוכה. משקיעים רבים ראו את הפוטנציאל וקנו, חלקם עוד כשהדירות היו על הנייר. ברור שברגע שהחל אכלוס, נבנו בתי ספר ומוסדות ציבור, המחירים רק עלו, ועוד יעלו. מי שהשקיע שם ברכישת דירה יראה רווח נאה, ודאי".
מי המשקיעים שבאים מבחוץ?
"אנשים עם כסף פנוי, מכל המגזרים. ההערכה שלהם היא שהשקעה בנדל"ן פה, בגלל המחירים הנמוכים יחסית, תיתן להם תשואה יותר גבוהה".
אתא וכל השאר
בשנים האחרונות הפכה קרית אתא לעיר שמושכת משקיעים רבים, במיוחד מסורתיים, וגם חרדים. מאיר אלפסי, מתווך ותיק ובעל חברה להשקעות, טעון כי כיום אתא היא העיר הכי מבוקשת בקרב משקיעים.
אלפסי: "המחירים בקרית ביאליק ובקרית מוצקין תמיד היו גבוהים יחסית, ובקרית ים, מאז שהכריזו על פרויקטים של פינוי-בינוי, המחירים כבר עלו והם פחות אטרקטיביים. בקרית אתא, לעומתן, המחירים עדיין נמוכים, וזה מתאים למשקיעים".
אלפסי הציג כמה דוגמאות של עסקאות שנסגרו לאחרונה: דירה ברחוב שיבת ציון, בשכונת פרויסטיג, נמכרה ב-580 אלף שקל, ומושכרת תמורת 2,800 שקל - תשואה של 6 אחוזים. עכשיו הדירה עומדת למכירה ב-650 אלף שקל. דירות אחרות באותו אזור נמכרו ב-650 אלף שקל ומושכרות בסכומים שבין 2,000 ל-2,500 שקל לחודש.
עוד אזור שלטענת אלפסי קורץ למשקיעים הוא גבעת הרקפות באתא, שם נמכרות דירות בסכומים של כ-550 אלף שקל ומושכרות תמורת כ-2,000 שקל.
מי הם אותם משקיעי חוץ?
אלפסי: "אנשים מהמגזר הדתי, במיוחד חרדי, מכל הארץ. מודיעין עילית, קרית ספר, אלעד, בית"ר, בני ברק. יש גם חילונים, אבל רוב הביקוש הוא של דתיים. הם מתחתנים בגיל צעיר, וכל צד נותן משהו כדי שיקנו דירה. דירה בבני ברק יכולה לעלות למעלה מ-2 מיליון שקל, ומשכירים אותה ב-3,200 שקל לחודש. פה קונים דירה ב-600 אלף שקל ומשכירים אותה ב-2,000 שקל. אז קונים פה, ושוכרים במרכז. זה עסק מצוין מבחינתם.
"במחיר דירה אחת במרכז הארץ אתה קונה שלוש דירות בקרית אתא, ומקבל עבורן פי שניים דמי שכירות. בקרית אתא, להערכתי, יש מדי חודש 40-45 עסקאות של משקיעים, וזה המון".
שוק המציאות
אלי שושנה מתיווך עמית בקרית ביאליק מתמחה במכירת דירות קטנות וזולות בקריות לצורכי השקעה. שושנה: "החשבון של המשקיע פשוט וקל: דירה קטנה בתל אביב עולה 3.5 מיליון שקל. במחיר הזה, הבן אדם קונה בקריות שש דירות להשקעה. השכירות שהוא יקבל עבורן היא פי שניים ויותר מאשר עבור דירה אחת שהוא משכיר בתל אביב".
איפה המציאות בקריות?
"היום אפשר למצוא מציאות, דירות ב-600 עד 700 אלף שקל, בכמה אזורים בקריות: בשכונת ביאליק דרום, בצור שלום, בכמה אזורים בקרית מוצקין".
כמה דוגמאות לעסקאות שנסגרו לאחרונה: בצור שלום ברחוב גיורא נמכרה דירה תמורת 600 אלף שקל, ובאותו מחיר נמכרה דירה ברחוב הגליל בשכונת ביאליק דרום. גם ברחוב ההגנה בביאליק דרום יש התעניינות חזקה של משקיעים. בצור שלום, ברחובות ש"י עגנון ושדרות חן נמכרו דירות בסכום של כ-650 אלף שקל, והן מושכרות תמורת 2,800 שקל. גם שדרות דגניה בקרית חיים הן מגרש משחקים מועדף בידי משקיעים, במיוחד לאור העובדה שהאזור אמור לעבור הליך של פינוי-בינוי. דירת 2.5 חדרים ברחוב דגניה אפשר לרכוש בכ-600 אלף שקל ולהשכיר בכ-2,000 שקל.
בכמה אתה מעריך את מעורבות משקיעי החוץ בשוק הדירות בקריות?
שושנה: "להערכתי, 50 עד 60 אחוז מהעסקאות בתחום הדירות הקטנות בקריות הן של משקיעים מהמרכז. ולדעתי זה רק יתגבר, כי הריבית בבנקים היא אפסית, הבורסות לא יציבות, גם בגלל המלחמה באירופה. אפילו אם לוקחים הלוואה כדי לקנות דירה כזו, זה משתלם, כי הריבית על ההלוואות נמוכה מאוד היום, כך שתוך כמה שנים מהשכירות מחסלים את ההלוואה ויישאר רווח. אנשים גם קונים להשקעה דירות גדולות יותר, אבל שם התשואה היא נמוכה יותר".
ריוויירה צפונית
בעוד שושנה ואלפסי עוסקים בשיווק דירות יד שנייה למשקיעים, חלק מהחברות שבונות פרויקטים חדשים בקריות, ולא רק בפרויקט הריוויירה הצפונית בקרית ים, פונות מראש בעת השיווק למשקיעים.
עבור חני הורוביץ, בעלי קבוצת הורוביץ, שיחד עם חברת הרציג זכתה במכרז לבניית 602 יח"ד במתחם אג"ש בקרית ים בהיקף של 900 מיליון שקל, זו הפעם הראשונה שהיא משקיעה בפרויקט בצפון.
"החלום של לא מעט אנשים הוא לגור ליד הים. לשמוע את רחשי הגלים, לראות שקיעה, לרוץ ליד הים. בקרית ים נוצרה הזדמנות לבנות פרויקט ייחודי, קו שני לים, במרחק הליכה, בשכונת אג"ש. מגדלים מיוחדים יהיו פה, ברמה של המגדלים במרכז, אבל במחירים שתואמים את האזור.
"המחירים אטרקטיביים, וזה יהיה רלוונטי למי שלא מקובע לאזור מסוים ורוצה איכות. אי אפשר להשיג במחירים כאלו דירה יוקרתית שמשקיפה לים, פשוט אין. במגדלי אביב ברמת גן, במשרד שלנו, יש דגם של הפרויקט בקרית ים. אנשים נכנסים ונשארים המומים. עוד לפני שהתחלנו בפריסייל, יש לנו רשימת המתנה ארוכה של משקיעים מהמרכז שרוצים נכס ליד הים".
זה ישתלם להם?
"מאוד. אתן לך דוגמה: לפני 20-30 שנה, המחירים בשכונת נווה צדק בתל אביב, קו שני לים, היו על הרצפה. היום, המחיר למ"ר שם עומד על כ-80 אלף שקל. משקיעים בעלי חזון רואים את הפוטנציאל ומבינים שיש פה הזדמנות נדירה, מה עוד שאפשר לספור על אצבעות יד אחד פרויקטים חדשים בקרבת הים".
הלהיט של אפקה
מי שסיים לשווק פרויקט גדול, של 1,000 יחידות דיור בשכונה החדשה נאות אפק בקרית ביאליק, הוא אושרי זפרני, סמנכ"ל שיווק בחברת גיא ודורון לוי, שמעריך כי בין 30 ל-40 אחוז מהרוכשים היו משקיעים. "השכונה היתה מהראשונות שיצאו להגרלה במחיר למשתכן. המחירים היו ממש מצחיקים, בטח ביחס לאזור המרכז, ועמדו על 1.05 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-1.25 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. דירות יפות ומושקעות, ברמה גבוהה".
זפרני מתאר מדוע השכונה הגיע לשיעור משקיעים גבוה: מחיר למשתכן' הוריד את המחירים. נאות אפק בביאליק"זוכים מאזור המרכז אימצו את הפרויקט וקפצו עליו, ולעומת זאת זוכים מקומיים ייחסו לשכונה את בית העלמין שסמוך אליה, למרות שהוא רלבנטי בסך הכל לכ-100 דירות מתוך כלל השכונה, ושללו אותה. זה הוביל לכך שאחוז מימוש הזכייה היה גבוה יותר בקרב זוכים מהמרכז שרכשו להשקעה, ונמוך יותר בקרב הזוכים מהאזור שרכשו למגורים".
כיום, כאשר השכונה נמצאת בשלב מתקדם יותר, מאוכלסת ועם תשתיות מפותחות, אומר זפרני: "כיום גם המקומיים מבינים שזאת שכונה מצוינת ומובילה, ורוצים לגור בה. יש פה ביקושי שיא, ואם היו לי עוד אלף דירות, הן היו נמכרות בקלות. בסבב האחרון היה ביטול של אחד הזוכים במחיר למשתכן, ואנשים נאבקו על הדירה שהתפנתה, היתה לנו כמות פונים שבעבר היינו מקבלים בכמה חודשים".
להערכתו, הזוכים ייהנו מתשואה של כ-40 אחוז בתוך חמש שנים. "דירות 5 חדרים יימכרו לדעתי סביב 1.75 מיליון שקל, תשואה גבוהה, וזה עוד בלי שמחשיבים את דמי השכירות שהמשקיעים יקבלו בשנים האלה".
גם בנוגע למחירי השכירות, השכונה רשמה עלייה משמעותית: החברה משכירה דירות 5 חדרים בשכונה, אשר עם האכלוס הוצעו ב-3,300 שקל לחודש, וכעת מושכרות במחיר של 4,000 שקל ומעלה.
"כיום חילחלה לציבור התובנה שמדובר בשכונה נהדרת, יפה ומפותחת, אבל להרבה מהם כבר מאוחר מדי", מסכם זפרני. "לאנשים קשה לבחון את הדברים בפרספקטיבה של זמן ובראייה מרחבית. מי שקנה הרוויח, ומי שקנה להשקעה יכול להיות מאוד מרוצה".
מדי שנה, פער המחירים בין הקריות למרכז הולך וצומח. עשרה אחוזי עלייה בשנה משמעותם, בקריות, כ-200 אלף שקל (על דירה בשווי 2 מיליון שקל), בעוד שבמרכז משמעותם היא 500 אלף שקל (על דירה בגודל דומה, ששוויה 5 מיליון שקל), כך שהפער מתרחב בעוד 300 אלף שקל. כל עוד הבורסה מתנדנדת, הריבית נמוכה ומחירי הדירות בקריות נמוכים יחסית, תופעת המשקיעים רק תלך תגדל.
פורסם לראשונה: 11:34, 24.03.22
