הרבה זוגות צעירים קיבלו בשמחה את החלטת בנק ישראל, שביטל החלטה משנת 2011, שהגבילה את מרכיב הפריים עד לשליש מגובה המשכנתא, תוך אפשרות להגדיל את הרכיב הזה עד לשני שלישים.
ההערכה היתה כי ההחלטה הזו תוזיל את המשכנתאות עבור הזוגות הצעירים, אבל בפועל התמונה הרבה יותר מורכבת, וספק אם הזוגות הצעירים יראו הקלה כלשהי בעקבות ההחלטה.
עפר סורסקי ונועם אייזנברגר, מחברת ״עמית למשכנתא״, ציינו בעקבות החלטת בנק ישראל כי בניגוד לפרסומים השונים, הבנקים למשכנתאות לא יספגו אובדן רווח בעקבות המהלך, וריביות המשכנתא לא יירדו.
"הבנקים למשכנתאות הינם גוף כלכלי אשר בראש וראשונה דואג לשורה התחתונה מבחינתו. אומנם מדובר בשוק תחרותי והבנקים מתחרים על הלקוחות ומוזילים את הריביות בהתאם לאופי הלקוח ואופי המשכנתא, אולם מאחורי כל הצעת משכנתא ישנו 'מרווח בנק' – הרווח אותו הבנק צופה להרוויח על המשכנתא, ועל פיו מאושרות ריביות המשכנתא ללקוח. נ
"זכיר שמסלול הפריים הינו מסלול בריבית משתנה, הצמודה לריבית בנק ישראל, וכי המסלול מאופיין בסביבת ריבית של כ-1%, מול ריביות קבועות של 2%-3.5%, בהתאם לתקופת ההלוואה ולמרכיב ההצמדה למדד המחירים לצרכן. מעבר ל-2/3 פריים מפחית לבנק את הרווחיות, ומטבע הדברים צפוי שהבנק יעלה את הריבית בצורה משמעותית למי שיבקש לקחת 2/3 מהמשכנתא במסלול הפריים. העלייה יכולה להיות במסלול הפריים עצמו או במסלולים שלצידו".
"רק לאחר הסברים מפורטים בנושא הריבית מבינים הלקוחות כי בעצם 'כמה שפחות' עלול להיות בסופו של דבר 'כמה שיותר'"
לדברי שני המומחים, בבחינת כדאיות הגדלת מרכיב הפריים במשכנתא, ולצד האטרקטיביות הטמונה במסלול הפריים, יש לקחת בחשבון גם את התנודתיות במסלול ואת הסיכונים הכרוכים במסלול בטווח הארוך.
"רבים טועים בתכנון המשכנתא שלהם, ובוחנים את המשכנתא כולה רק בעיניים של ההחזר החודשי ההתחלתי. התשובה הרווחת שאנחנו מקבלים מלקוחותינו לשאלה לגבי ההחזר החודשי הרצוי מבחינתם היא 'כמה שפחות'. רק לאחר הסברים מפורטים, מבינים כי בעצם 'כמה שפחות' עלול להיות בסופו של דבר 'כמה שיותר': המסלולים הזולים יותר מבחינת ההחזר החודשי ההתחלתי הם הרבה פעמים המסוכנים יותר בטווח הארוך, בשל החשיפה לריביות משתנות בטווח הארוך.
"נזכיר שגם הפריים משתייך לקבוצת סיכון זו. נכון שכבר כמה שנים אנחנו נהנים מסביבת ריבית מאוד נמוכה, אולם בתכנון משכנתא לטווח ארוך צריך להכיר גם תקופות בהן ריבית הפריים היתה גבוהה יותר".
מרכיב פריים גבוה
"לפני כ-10 שנים, ריבית הפריים היתה 4.5%, והיו תקופות שהגיעה גם ל-10% ויותר. כשאנחנו באים לבחון את בקשת המשכנתא, יש לקחת בחשבון גם את יכולת המשפחה לספוג זעזועים הנובעים משינויי ריבית בעתיד. לא כל משפחה יכולה לספוג עלייה חדשה של מאות שקלים בהחזר החודשי כתוצאה מעליות ריבית עתידיות, ולכן לא מומלץ לכל אחד להגדיל יתר על המידה חשיפה זו.
"גם הבנקים בוחנים בצורה דומה את הבקשות השונות, וייתכן כי על אף הוראת בנק ישראל, הם יגבילו לווים שונים במרכיב הפריים. לא רק זאת, אלא שמכיוון שריביות המשכנתא נגזרות גם מסיכון הבנק, ייתכן מצב בו ככל שנגדיל את מרכיב הפריים, הבנק יראה את ההלוואה כמסוכנת יותר, וידרוש ריביות גבוהות בהתאם״.
"אם עד כה המלצנו בעיניים עצומות לנצל את מרכיב הפריים המקסימלי, עכשיו יש לבחון בזכוכית מגדלת את היכולת לעמוד בשינויים עתידיים בריבית"
שני המומחים הוסיפו כי אין ספק שההוראה החדשה שפכה עוד שמן למדורה הבוערת של עולם המשכנתאות, ויצרה בלבול רב. "אם עד כה המלצנו בעיניים עצומות לנצל את מרכיב הפריים המקסימלי, הרי שעכשיו יש לבחון בזכוכית מגדלת את היכולת הנוכחית והעתידית לעמוד בשינויים עתידיים בריבית, ובהתאם לכך ולריביות שיתקבלו יש להחליט בצורה מאוזנת על מרכיב הפריים הסופי".
ומה בכל זאת ההמלצה למי שאינו יודע מה סכום הפריים המומלץ עבורו?
״מכיוון שעדיין לא ידועה ההשפעה הסופית של המהלך, ייתכן מצב שבנקים שונים יתמחרו בצורה שונה משכנתאות עם מרכיב פריים גבוה. ההמלצה שלנו היא לתכנן תחילה את המשכנתא המיטבית בתרחיש של 1/3 פריים. בתכנון זה יש לקחת בחשבון את הנתונים הכלכליים הנוכחיים והמשתנים, הכנסות בהווה והעתיד, הלוואות, קרנות השתלמות, הוצאות משתנות על ילדים קטנים, עזרה מהמשפחה וכו׳. לאחר בדיקת מספר חלופות והתאמת התמהיל הסופי, יש לנהל מו״מ בלתי מתפשר מול 3-4 בנקים לפחות, ורק בגמר המו״מ, כשיש בידינו הצעה מבנק מוביל, ולאחר ששאר הבנקים הרימו ידיים וויתרו על הבקשה, יש לבחון תמהיל המשקף 2/3 פריים, לקבל הצעות מכל הבנקים ולהשוות להצעה המקורית ולקבל החלטה״.
לעדכונים: חדשות הקריות
